تولید ناخالص داخلی و افزایش قیمت مسکن

دانلود پایان نامه

زمین‌ها به اشخاص و طی دهه گذشته به انبوه سازان به نرخ نازلی واگذار می‌شد)، و واگذاری زمین به «قیمت بازار» (‌مکانیزم تعیین قیمت براساس بازار تعیین می‌شود).
بررسی عملکرد ناشی از اجرای دو سیاست فوق نشان می‌دهد که سیاست فروش زمین‌های دولتی به هر دو صورت مذکور، سیاستی شکست خورده و ناکار آمد است و منجر به عدم تخصیص بهینه
زمین‌های شهری دولتی شده است. معیار «سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن» که به عنوان‌ شاخصی‌ جهت سنجش سیاست‌های فوق است، به خوبی گواه مطلب است.
طی دهه‌های اجرای سیاست فوق، نه تنها شاخص فوق کاهش نداشته بلکه با افزایش نیز مواجه بوده است. متوسط این شاخص در ایران 40 تا 50‌درصد است که این سهم در کشورهای موفق در بخش مسکن 20‌درصد است. بالا بودن سهم مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های لازم جهت کنترل بازار مذکور،
منجر به رشد سریع بورس بازی و دلالی در دوره‌های رونق می‌شود و خود به عامل اصلی ضد تولید مسکن تبدیل می‌شود. (سعیدی ، 1390)
این امر بدین معنی است که از توان سرمایه گذاری تولید مسکن در طول دوره رونق کاسته شده و بر توان دلالان زمین افزوده می‌شود. بنابراین به نظر می‌رسد دولت می‌بایست از سیاست فروش زمین‌های خود چه به صورت ارزان و چه به قیمت بازار، خودداری کرده و همانند بسیاری از کشورهای موفق در
این بخش، سیاست خرید و ذخیره‌سازی زمین‌های غیر دولتی را در دستور کار خود قرار دهد و با در اختیار قرار دادن عرصه زمین‌های خود برای ساخت مسکن از همبستگی شدید بین زمین و مسکن در
اثر فشار تقاضا بر مسکن بکاهد و از انتقال نقدینگی بخش مذکور در دوران رونق به بازار زمین جلوگیری کرده که منجر به افزایش تولید مسکن و افزایش عرضه متناسب با نیاز به بازار می‌شود.
تحقق فرض مذکور منجر به ایجاد بازاری پایدار با رونقی مستمر در بخش ساختمان می‌شود. در این میان، همواره دولت در بازاری می‌تواند مداخله موثری داشته باشد که اهرم‌های استراتژیک موثر در
بازار مذکور را داشته باشد. اکثر زمین‌های شهری به خصوص در داخل شهرهای بزرگ متعلق به بخش‌های غیر دولتی است. بنابراین دولت منابع قابل قبول زمین در این شهرها جهت کنترل بازار
مذکور را در اختیار ندارد. تاکنون برنامه‌ریزان این بخش نتوانسته‌اند مدل‌های جامع و مناسبی در جهت کنترل بازار زمین شهری ارائه دهند.
عموم مداخله دولت بنابر ضرورت پیشبرد پروژه‌های عمرانی، تملک اجباری اراضی شهری است. روش مذکور که روشی سنتی در توسعه شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری است منجر به افزایش قیمت در مناطق اطراف منطقه پروژه می‌شود. خریداری زمین توسط دولت منجر به افزایش نقدینگی
ساکنان منطقه شده که عموما این هزینه‌ها در بخش مسکن وارد شده و افزایش تقاضا را در پی خواهد داشت که این افزایش تقاضا البته منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. مدل مفهومی‌مناسبی که
می‌توان از آن در شرایط کنونی اقتصاد کشور به خوبی بهره برد، استفاده از مدل مفهومی‌ “دوباره تنظیم زمین” است.
قریب به صد سال است که کشورهای مختلفی در جهان از این ایده برای نو سازی و تامین زمین مورد نیاز زیر ساخت‌های شهری خود استفاده می‌کنند. آلمان، کره، ژاپن، استرالیا، ترکیه از پیشگامان استفاده از این روش در جهان بوده‌اند. براساس روش فوق دولت می‌تواند به باز تولید زمین مورد نیاز
خود در شهرهای بزرگ و کلان شهرها دست یابد و از طریق آن به کنترل بازار زمین و مسکن بپردازد. (سعیدی ، 1390)
عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن:
شوک تولید ناخالص داخلی
انتظار می رود که افزایش نرخ رشد درآمد ملی در طول زمان به افزایش قیمت مسکن منجر شود. یک تشابه گسترده در این امر بین کشورهای مختلف وجود دارد. تخمین های نقطه ای نشان می دهد که
افزایش در رشد تولید ناخالص داخلی (حتی با وجودی که در همان حال نرخ های بهره حقیقی نیز افزایش می یابد) یک تاثیر پایدار و مثبت بر قیمت های مسکن دارد. یک افزایش یک درصدی در نرخ
رشد تولید ناخالص داخلی پس از سه سال با یک افزایش ۱ تا ۴ درصدی در قیمت مسکن همراه می شود