سرمایه گذاری بخش خصوصی و بازارهای سرمایه

دانلود پایان نامه

 نقش تسهیلات بانکی:
دربسیاریازکشورهای دنیا،سیاست اعطای وام مسکن بصورت گسترده برای طبقه میانی و ثروتمند جامعه توسط نظام بانکی باتمایل فراوان اجرا میشود.در چنین کشورهایی بین50تا 90 درصد قیمت یک واحد مسکونی، توسط تسهیلات بانکی با اقساط بلندمدت تامین مالی میشود.
در ایران تا قبل از سال 86 بانکها براساس نظر هیئت مدیره خود و بر اساس نظام تصمیم گیریهای داخلی خود نسبت به اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن اقدام میکردند. همچنین بانکهای دولتی بخصوص بانک مسکن اعطا تسهیلات خاص و مد نظر دولت را در این حوزه برعهده داشتند. تغییرات
صورت گرفته در بانک مرکزی در نیمه دوم سال86، تغییر سیاستهای این بانک و اعمال محدودیتهای بیشتری توسط این بانک در نظام بانکی را در بر داشت. یکی از این موارد، دخالتهای گسترده بانک
مرکزی در مدیریت تسهیلات اعطایی نظام بانکی بود به نحوی که بانک مرکزی نرخ سود سپرده گزاری از یک سو و نرخ و نوع سود تسهیلات را برای بانکها از سوی دیگر تعیین نمود. همچنین
سختگیریهای شدید بر روی اعطا تسهیلات آغاز شد. از نتایج این سیاستها موارد زیر است که بر بخش مسکن تاثیر سنگینی بجای گذاشت:
الف: ممنوعیت اعطا تسهیلات خرید مسکن توسط بانکها. تنها تسهیلات خرید قابل استفاده،مصوب و قانونی وام 18 میلیون تومان بانک مسکن می باشد که در قبال سپرده گذاری و حداقل یک سال بعد قابل دریافت است. محدودیتهای دیگری نیز در ارتباط با این وام وجود دارد که در اینجا از تشریح آن
صرفنظر میشود. سایر تسهیلات مانند تسهیلات به پزشکان و کارمندان بانکها که ممنوع نشده است، در عمل به درصد بسیار ناچیزی از خریداران تعلق میگیرد.
ب: کاهش شدید اعطا وام بع سایر بخشهای اقتصادی و حتی بازپس گیری تسهیلات، به نحوی که رشد نقدینگی در سه ماه اول سال87 منفی و در شش ماه اول سال در ذحدصفر است. همچنین در
این سال شاهد ککمترین رشد نقدینگی در 20 سال اخیرذهستیم که همه این رشد نیز در نیمه دوم سال اتفاق افتاده است .این امر تاثیر گذار ترین عامل در ایجاد رکود عمیق بخش مسکن و نیز کل
اقتصاد کشور بوده است. عدم اعطا وام به بخش مسکن و سایر بخشها توان خرید تقاضا سرمایه گذار و سوداگر را کاهش داده و سبب عقب انداختن تصمیم به خرید تقاظا مصرف کننده گردیده است.
اگر به مانده تسهیلات کل نظام بانکی نیز توجه شود ،آمار جالبی قابل اسنتتاج است. کل تسهیلات پرداختی نظام بانکی کشور در انتها سال87 ،163 هزار میلیارد تومان بوده است در این بین مانده تسهیلات اعطایی به بخش مسکن مجموعا 43 هزار میلیارد تومان بوده است که نشان میدهد 26% کل
تسهیلات نظام بانکی کشور به بخش مسکن اختصاص یافته است . این میزان تسهیلات هم بخش خرید و هم بخش ساخت را شامل میشود و از هم تفکیک نشده است.
ارائه وام خرید مسکن، در دوره رکود میتواند به کاهش دوره رکود و اثرات منفی آن منتهی شود سیاستهای پولی دولت و بانک مرکزی در این زمینه برای کاهش رکود بسیار تاثیر گذار است متاسفانه
بر خلاف سیاستهای رکود سال 83 , این بار تمام عوامل در جهت تشدید رکود بوده اند و سیاستهای رسمی در راستای ایجاد رونق در عرضه( با تمرکز شدید بر روی مسکن مهر)،بدون رونق در تقاضا است.
سیاست ارائه تسهیلات به بخش مسکن توسط بانکها سیاست درستی است و در تمام دنیا رواج دارد.آنپه سبب میشود که ما در این تحلیل با بار منفی این موارد راذکرنماییم ، نوسانات شدید در این حوزه است در دوره ای تسهیلات بسیار ساده به بخش خرید مسکن داده میشود و حتی تسهیلات گسترده ارائه شده به سایر بخشها به این حوزه سرریز میشود و تورم بالایی را دراین بخش ایجاد می کند. به یکباره این سیاست تغییر 180 درجه ای می کند و از ارائه هر گونه تسهیلات مستقیم و غیر مستقیم به این بخش جلوگیری می شود . این سیاست نیز 4 سال ادامه دارد. در مباحث سرمایه گذاری و دینامیک سالم یک بخش، این تغییرات سیاستی شدید بدترین اثر را در کوتاه مدت و بلند مدت در کارکرد سالم یک بخش اقتصادی بر جای می گذارد.
 تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن
سرمایه همواره به دنبال محلی مناسب برای کسب بازدهی میباشد.در صورت کاهش بازدهی دریک حوزه،باید جهت گیری سرمایه ها به سمت سایر بازارها باشد.براساس تجربه تاریخی نمیتوان رابطه معناداری در این فرضیه یافت.ولی باید منطقااین رابطه وجود داشته باشد.
سرمایه گذاری بخش خصوصی ایران در سایر حوزه ها(ارز-طلا-بورس)نسبت به بخش مسکن،بسیار کوچکتر است.بررسی های ترکیب نقدینگی نشاندهنده اینست که عموم مردم از ترکیب سپرده بانکی –مسکن برای سمایه گذاری استفاده نموده وپس اندازشان بین لین دو بخش در حال جابجایی است.بنابراین میتوان نتیجه گرفت که رکود در مسکن بیشتر سبب افزایش سپرده های طولانی مدت بانکی میشودتا مهاجرت مبالغ بزرگ بسمت بورس،طلا و غیره.از طرفی سرمایه گذاری در بازارهای ارز وطلا عموما کوتاه مدت وامکان خروج سرمایه بسیار راحت است.سرمایه گذاری در بورس توسط طبقه خاصی از جامعه وسرمایه گذاران حرفه ای صورت میگیرد.هریک ازاین بازارها استراتژی سرمایه گذاری وجامعه مخاطب خاص خود را دارندولی مسکن بصورت تاریخی توسط بخش بزرگی از جامعه،عامه سرمایه گذاران وافراد ریسک گریز بعنوان گزینه اصلی سرمایه گذاری بلندمدت در ایران شناخته میشود.تنها بنظر میرسدکه گروه سوداگر به جابجایی جدی سرمایه بین مسکن وسایر بازارها می پردازد.
تغییرات قیمت نهاده های تولید
همانطور که میدانیم زمین خود بخشی از بازار مسکن به شمار می آید.افزایش و کاهش قیمت آن درارتباط بارکود ورونق این بخش است.طبیعتا افزایش و کاهش قیمت آن بر روی قیمت تمام شده آپارتمان نیز تاثیر میگذارد.ولی قیمت آپارتمان بیشتر بر مبنای قیمت روز بازار (مکانیزم عرضه وتقاضا)تعیین میشودواز قیمت نهاده های تولید کمتر تاثیر می پذیرد.عموما در دوران رکود مسکن،رکود زمین از رکود آپارتمان بسیار شدیدتر است و کاهش قیمت آن نیز شدیدتر است.بطور کل تغییرات قیمت نهاده های تولید اثر چندانی بر تغییر قیمت خرید مسکن نداشته و فقط بدلیل تحمیل فشار مضاعف مالی بر دوش سازنده آثار روانی در حین ساخت به وی وارد می گردد که در دوران رونق فروش بدلیل بالا رفتن قیمت فروش ای اثر روانی نیز به خودبه خود مرتفع میگردد.