سرمایه گذاری بخش خصوصی و حساسیت سرمایه گذاری

دانلود پایان نامه

تأکید بر استفاده از پتانسیل‌های مردمی و محلی
برنامه‌های مختص خانوارهای کم درآمد (تأمین مسکن، ایجاد اشتغال و…)
علیرغم دیدگاه‌های مثبتی که مطرح شده‌اند، راهکارهایی که در حال حاضر در سطح محلی برای اسکان غیررسمی شهر بندرعباس مطرح‌اند، عبارتنداز:
حذف اسکان غیررسمی و انتقال ساکنین این مناطق به مناطق دیگر شهر
جلوگیری از روندهای مهاجرتی روزافزون به شهر
در حالی که امروزه ثابت شده است حذف اسکان غیررسمی و انتقال ساکنین آن نه‌تنها به حل این مسأله کمک نمی‌کند بلکه عملاً مکانیزم آن را پیچیده‌تر و حل این مسأله را مشکل‌تر می‌نماید مگر در مواردی که خطرات جدی ساکنین را تهدید می‌نماید. و بحث جلوگیری از مهاجرت نیز با توجه به
سیاست‌گذاری‌های کلانی که هم‌چنان بر توسعه و گسترش شهر بندرعباس تأکید دارند عملی و اجرایی نخواهد بود و حل این مسأله در گروی وارد شدن نظام برنامه‌ریزی محلی خصوصاً مدیریت
شهری با شیوه‌های مدیریتی و اجرایی کارآمد و چندبعدی (ایجاد فرصت‌های اشتغال، خدمات‌رسانی، تأمین مسکن کم درآمدها و…) خواهد بود.
سوابق و پیشینه تحقیق:
جعفری صمیمی و همکاران (1386) در پژوهشی به بررسی عوامل موثر بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران پرداخته اند.هدف این مقاله، بررسی اثر برخی متغیرهای کلان اقتصادی بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران است. در این راستا، از مدل اقتصاد کلانی استفاده شد که دارای پایه های اقتصاد خردی است و در آن از متغیرهای درآمد سرانه خانوار، شاخص قیمت سهام، شاخص قیمت خدمات ساختمانی، تعداد ساختمان های تکمیل شده، حجم پول و نرخ تورم، به عنوان متغیرهای توضیحی برای متغیر وابسته شاخص قیمت مسکن استفاده گردید. برآورد مدل با استفاده از داده های فصلی سال های 1384-1373 اقتصاد ایران و با به کارگیری مدل خودتوضیح با وقفه های گسترده انجام شد. همچنین به منظور بررسی سرعت تعدیل مدل پویا به مدل بلندمدت، الگوی تصحیح خطا نیز برآورد گردید. نتایج حاصل از تخمین بیانگر این واقعیت است که متغیرهای کلان اقتصادی از قدرت توضیح دهندگی خوبی برای تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران برخوردارند. علاوه بر این، علامت ضرایب برآورد شده، مطابق انتظار تئوری است.
عسگری و الماسی (1390) در پژوهشی به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن در مناطق شهری کشور به روش داده های تابلویی (طی سال های 1370 تا 1385) پرداخته اند. در این پژوهش نویسندگان اعتقاد دارند که نوسان قیمت مسکن طی 15 سال گذشته در کل کشور و در سطح استان ها، چشم گیر بوده است. در این مقاله عوامل موثر بر سطح قیمت مسکن (بلندمدت) و نوسان های آن (کوتاه مدت) در بین استان های کشور طی دوره زمانی 1370 تا 1385 مورد بررسی قرار گرفته است. برای این منظور از روش داده های ترکیبی (تابلویی) استفاده شده است. نتیجه تحلیل ها نشان می دهد که در کوتاه مدت شاخص قیمت بازار اوراق بهادار (بورس)، سطح عمومی قیمت ها در دوره قبل، قیمت زمین، هزینه ساخت، قیمت نفت، مقدار سرمایه گذاری بخش خصوصی، مخارج خانوار، نرخ سود وام های بانکی مهم ترین عوامل در تعیین نوسانات قیمت مسکن به شمار می روند. در بلندمدت نیز قیمت های مسکن در دوره های قبل، تعداد خانوار، شاخص بازار اوراق بهادار (بورس)، مخارج خانوار، قیمت طلا و زمین و نظیر این ها عوامل تعیین کننده سطح قیمت مسکن هستند. یافته دیگر این که در تعیین قیمت مسکن و نوسانات آن، به ترتیب قیمت زمین، سطح عمومی قیمت های دوره قبل، نرخ سود وام های بانکی و قیمت نفت بیشترین اثر را داشته اند.
خیابانی (1381) در چارچوب مدل ARDL در دوره سالهای 71-83 نشان داد که در بلند مدت حجم پول ,تولید ناخالص داخلی , نرخ ارز واقعی و شاخص قیمت سهام از عوامل مهم تعیین کننده قیمت مسکن در ایران است ضریب نرخ بهره نیز در معادله قیمت مسکن منفی و برابر 0.46 است که مویدبیماری هلندی و افزایش قیمت کالاهای مبادله ناپذیر به دنبال کاهش نرخ ارز واقعی است .
خلیلی عراقی و موسوی (1379) نشان دادند کشش عرضه مسکن نسبت به قیمت ان برابر 4 است باتوجه به مقدار بالای این کشش به طور نسبی محققان بیان میکنند که مشکل اصلی رکود بازار مسکن ناشی از کمبود تقاضای موثر است همچنین این مطالعه نشان داد که حساسیت سرمایه گذاری در مسکن نسبت به اعتبارات تزریقی سیستم بانکی برابر 0.14 است این مقدار اندک نشان میدهد میزان اعتبارات بانکی و به تبع ان نرخ این تسهیلات در تصمیمات سرمایه گذاران این بخش نقش مهمی ندارد .
قلی زاده و کمیاب (1387) در چارجوب مدل ARDL در دوره 71- 85 به بررسی اثر سیاست پولی در قیمت مسکن پرداختند نتایج این مطالعه نشان داد سیاست پولی انبساطی موجب شکل گیری حباب قیمت مسکن میشود و نرخ سود و نرخ ارز اثر منفی در قیمت مسکن دارد.
وارثی و موسوی (1389) در پژوهشی به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن با استفاده از مدل هدانیک قیمت (مورد مطالعه: منطقه سه شهر یزد)پرداخته اند. هدف از این مقاله بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن در منطقه سه شهر یزد است. روش پژوهش “توصیفی و تحلیلی” است. یافته ها نشان می دهد مساحت زمین و مساحت زیر بنا و تعداد طبقات از مهمترین عوامل موثر بر قیمت مسکن در شهر یزد شناخته شده اند. به طوری که به ازای افزایش یک درصد در مساحت زمین و مساحت زیر بنا به ترتیب 0.49 و 0.38 در قیمت مسکن تغییر ایجاد می شود. تخمین برخی از عوامل مانند قدمت ساختمان، افزایش فاصله از مرکز شهر و خیابان اصلی تاثیر منفی در قیمت مسکن داشته اند و موجب کاهش قیمت مسکن شده اند.
آرام و قنبری در پژوهشی به بررسی عوامل کوتاه مدت وبلندمدت موثربرحباب قیمت مسکن درایران (1370 تا 1389) پرداخته اند. در این تحقیق آنها اعتقاد دارند که نوسانات قیمت مسکن در برخی از کشورها، از جمله ایران، طی دو دهه ی اخیریکی ازچالشهای اساسی بازارمسکن واقتصادکشوربوده است،به طوریکه دریکدوره افزایش قابل ملاحظه درقیمت مسکن به وجودآمده ودردوره ای دیگرکاهش ویاثبات نسبتاًزیادوفراگیربرقیمت مسکن حاکم خواهدبودکه به تبع آن تحولات قابل ملاحظه ای در بخش مسکن و در نهایت در کل اقتصاد پدیدار میشود. عوامل تأثیرگذاربرقیمت مسکن به دودسته عوامل خردوعوامل کلان قابل تقسیم است،که بایدنقش آنهارادرتغییرات قیمت مسکن موردتوجه کافی قرارداد.
دراینمطالعه بااستفاده ازدادههای فصلی طی سالهای (1370 تا 1389) در ایران و با بهره گیری از روشهای خودتوضیح برداری(ARDL) و ECM به برآورد عوامل کوتاه مدت وبلندمدت موثربرحباب قیمت مسکن پرداخته میشود. بدین منظورازمتغیرهای نرخ بهره واقعی،نرخ رشدنقدینگی،شاخص قیمت سهام،نرخ ارزواقعی وتولیدناخالص داخلی بعنوان عوامل تاثیرگذار بر حباب قیمت مسکن استفاده میشود. همچنین نسبت قیمت به اجاره بعنوان شاخصی برای اندازه گیری حباب قیمت مسکن بکارمیرود. نتایج نشاندهنده میزان اثرگذاری عوامل بنیادی وغیربنیادی (متغیرهای اقتصادکلان وسیاستهای پولی)،برروی حباب قیمت مسکن در کوتاه مدت و بلند مدت میباشند.
همتا و همکاران (1389) در پژوهشی با بکارگیری متدلوژی پویایی سیستم در بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن شهر تهران پرداخته اند. در این تحقیق آنها اعتقاد دارند که افزایش بسیار شدید و کم سابقه قیمت و اجاره بهای مسکن در دو سال اخیر، خانواده‌های متوسط و کم‌درآمد و به ویژه مستاجران را تحت فشار معیشتی سخت و بعضا غیرقابل تحملی قرار داده و چاره‌جویی و سیاستگذاری فوری و موثر مسوولان را ضروری ساخته است.افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ به حدی رسیده است که برای یک خانواده با درآمد متوسط در تهران (مثلا 500 هزار تومان درماه) ، سیصد ماه
معادل 25 سال طول می‌کشد تا یک آپارتمان متوسط در منطقه متوسط این شهر (75 متری از قرار متری 2 میلیون تومان) خریداری کند. معیار جهانی این شاخص، 5 سال است.افزایش شدید قیمت و
اجاره مسکن از یکسو برخی خانواده‌های کم‌درآمد را تحت فشار شدید روانی معیشتی قرارداده وچه بساازدواج‌های بسیاری رابه تاخیرانداخته است،وازسوی دیگر،ثروت صاحبان املاک وبخصوص
بورسبازان زمین ومسکن رابه شدت افزایش داده و شکاف درآمدی و طبقاتی موجود را عمیق تر کرده است.برای شناخت و تحلیل علل بوجود آمدن این وضع در بازار مسکن و چاره‌جویی برای آن ، شناخت