قانون روابط موجر و مستاجر و ماهیت ایقاعی داشتن فسخ

دانلود پایان نامه

الف) ماهیت ایقاعی داشتن فسخ
در فسخ، یک اراده یا چندین اراده تصمیم به انحلال و پایان قرارداد می گیرند از این رو مبنای فسخ را باید اراده آزاد شخصی دانست که این حق به او واگذار شده است. اراده امری درونی و نفسانی است و قصد و رضا پیش از بیان و اعلام نیز وجود درونی دارد. خواسته های باطنی به تنهایی در جهان حقوق اثر ندارد و باید به وسیله ای جنبه بیرونی پیدا کند. به ویژه، در عقد که باید بین اراده دو یا چند شخص توافق به وجود آید، ناچار باید اینان از نیت درونی هم آگاه شوند و آنچه ار می خواهند باخواست دیگران هم آهنگ و موافق باشد. چنانکه در ماده 191 قانون مدنی نیز آمده است که: «عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند».
پاره ای از نویسندگان «قصد» را توام با کاشف خارجی می دانند و اراده درونی را به شوق خواستن محدود می سازند. اکنون باید این پرسش اصلی را مطرح سازیم که آیا بنیان و اساس عقد را اراده باطنی دو طرف تشکیل می دهد یا اراده ظاهری است که ایجاد تعهد می کند؟
طرح و بررسی این بحث تنها جنبه نظری ندارد و فایده آن جایی آشکار می شود که اراده باطنی با آنچه اعلام شده است متفاوت باشد، یعنی معنایی که از گفته ها و نوشته های دو طرف عقد استنباط می شود با اراده حقیقی آنان موافق نباشد. پس، باید دید کدامیک از این دو چهره اراده بر دیگری حکومت دارد؟
به بیان دیگر، آیا اراده ظاهری ترجمان قطعی و تخلف ناپذیر قصد واقعی است و چنان با این قصد ترکیب شده است که با وسایل دیگر نمی توان نادرستی آن را تشخیص داد، یا اعلام اراده تنها کاشف از آن است و در مورد لزوم می توان خطاهای این وسیله را جبران کرد.
اگر بنیان عقد تنها اراده باطنی باشد، در تمام مواردی که عقد در اثر اشتباه با آن منافات دارد باید باطل باشد. به ویژه، اگر در تعبیر و انتقال اراده اشتباهی رخ دهد، عقدی که در نتیجه این اشتباه واقع می شود، تنها صورتی است میان تهی و هیچ التزامی ایجاد نمی کند. هنگام بروز اختلاف نیز دادگاه، در مقام تفسیر قرارداد، باید به قصد واقعی در طرف بیش از معانی ادبی و عرفی عبارتی که به کار برده اند توجه کند. همچنین، جایی که مقصود بیان الفاظ صوری و فرار از اجرای قانون است، عقد الزامی به وجود نمی آورد.
برعکس، هرگاه منبع عقد برخورد و توافق اعلام اراده ها باشد، اکراه و اشتباه، به ویژه اگر ناظر به بیان و انتقال معانی باشد، تاثیری در نفوذ عقد ندارد. در عقد صوری نیز دو طرف به مفهومی پایبند می شوند که به یکدیگر اعلام کرده اند. اگر شخص ثالثی در نقل اراده یکی از دو طرف به دیگری اشتباه کند و در نتیجه قراردادی بسته شود که با رضای واقعی آنان منطبق نیست، این شخص مسئول زیان های وارد شده است، بدون اینکه از اعتبار عقد کاسته شود. در تفسیر قرارداد نیز وظیفه دادرس کشف اراده باطنی نیست و باید، با توجه به معانی عرفی کلماتی که به کار رفته است، قصد مشترک دو طرف را معین کند.
از مفاد ماده 191 قانون مدنی چنین بر می آید که قصد انشاء درونی سازنده اصلی عقد است، منتها، نفوذ این نیروی سازنده مشروط بر این است که اعلام شود. علاوه بر این، مواد دیگری در قانون مدنی و سایر قوانین اصل حکومت اراده باطنی را تایید می کند، که از جمله آنهااست:
به موجب ماده 196 قانون مدنی: «کسی که معامله می کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب است، مگر اینکه در موقع عقد خلاف آن ار تصریح نماید یا بعد خلاف آن ثابت شود…». پس، اگر مفاد اراده ظاهری حاکی از انجام معامله برای خود شخص باشد ولی پس از آن معلوم شود که اراده باطنی او اقدام به عنوان وکیل بوده است، این قصد باطنی بر اعلام او رجحان دارد و عقد تابع آن است.
در ماده 463 همان قانون آمده است که: «اگر در بیع شرط معلوم شود که قصد بایع به حقیقت بیع نبوده است، احکام بیع در آن مجری نخواهد بود». یعنی، رابطه دو طرف عقد تابع امری است که به واقع آن را خواسته اند. همچنین، ماده اول قانون روابط موجر و مستاجر از عنوانی که این دو برای رابطه خود برگزیده اند گذشته است تا حکومت اراده باطنی بر اعلام های آن مستقر شود. در این ماده، آمده است: «هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود، در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او، به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری، به منظور اجاره باشد…».
از مفاد ماده 1149 قانون مدنی نیز حکومت اراده باطنی بر اعمال حقوقی استنباط می شود. زیرا، با اینکه گروهی از فقیهان اعتقاد دارند که رجوع از طلاق با اعمالی که به طور معمول دلالت بر آن دارد واقع می شود، هر چند به قصد رجوع نباشد، در این ماده آمده است که: «رجوع در طلاق به هر لفظ یا فعلی حاصل می شود که دلالت بر رجوع کند، مشروط بر اینکه مقرون به قصد رجوع باشد».
بدین ترتیب، باید پذیرفت که در حقوق کنونی، همان گونه که در فقه امامیه شهرت دارد، اصل این است که اراده باطنی بر اعلام اشخاص در انجام اعمال حقوقی حکومت می کند. پس، هر جا که برتری اراده ظاهری مورد تردید باشد، باید از این قاعده به عنوان «اصل» استفاده کرد.
منتها، باید دانست که این اصل بدون استثنا باقی نمانده و قانونگذار از لزوم حفظ نظم در معاملات و احترام به اعتقاد مشروع اشخاص غافل نبوده است: اراده باطنی در صورتی ایجاد التزام می کند که به وسیله ای اعلام شود (ماده 191 قانون مدنی). در تفسیر واژه ها و الفاظی هم که به کار رفته است، باید مبنا را فهم عرف قرار داد. چنانکه در ماده 224 آمده است: «الفاظ عقود محمول است بر معافی عرفیه». پس، اگر یکی از دو طرف ادعا کند که الفاظ عقد بیان کننده اراده واقعی او نیست، باید ثابت کند که آنها در معانی عرفی استعمال نشده است، کاری که با دشواری انجام می گیرد و به نتیجه آن نمی توان امیدوار بود. شاید بتوان از این هم پیش تر رفت و ادعا کرد که چنین ادعایی از او پذیرفته نمی شود و الفاظ تنها به معنی عرفی خود در اوضاع و احوال خاص حمل می گردد. زیرا، آنچه عقد تابع آن قرار می گیرد اراده مشترک دو طرف است نه مقصود خاص هر یک و این اراده مشترک جز از راه تفاهم به دست نمی آید.
همچنین، بر طبق ماده 1309 قانون مدنی، اگر اراده ظاهری در سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در دادگاه محرز شده است بیان شود، خلاف آن را با شهادت و اماره و سوگند نمی توان اثبات کرد (ماده 1324 قانون مدنی). نتیجه قاعده یاد شده این است که خلاف اراده ظاهری موجود در سند را تنها با اراده ظاهری دیگری به صورت کتبی اعلام شده است می توان اثبات کرد و اراده حقیقی را به انحصار باید از این گونه اعلام ها به دست آورد. زیرا تنها به یاری اماره و شهادت یا سوگند امکان راه یابی به مقصود باطنی وجود دارد. به ویژه، در بسیاری موارد نیز اثبات عقد یا نفوذ آن منوط بر تنظیم سند رسمی است (مواد 22 و 46 تا 48 قانون ثبت)، به اهمیتی که این ماده در نزدیک ساختن دو نظریه اصلی دارد، پی می بریم.
در مبحث اشتباه نیز قانون مدنی از تمام نتایج اراده باطنی پیروی نکرده است. زیرا، در پاره ای موارد که عقد با اراده واقعی منطبق نیست (اشتباه در قیمت و بعضی جهات و اوصاف مورد معامله)، اشتباه تاثیری در نفوذ عقد ندارد و فقط گاه آن را قابل فسخ می کند. و
ب) موجب انحلال عقد شدن فسخ
آثار ناشی از فسخ قرارداد اصولا همانند آثار اقاله می باشد. به جز آنچه که اختصاص به هر یک از این دو عمل حقوقی دارد. زیرا هر دو موجب انحلال عقد می شوند لیکن فسخ به طور یک طرفه و معمولا بدون رضایت طرف مقابل، و اقاله با تراضی و توافق دو جانبه متعاملین می باشد. به همین لحاظ عمدتا حقوقدانان آثار اقاله را به لحاظ فقدان عنوان علیحده فسخ در قانون مدنی بر اجرای خیار جاری می دانند. البته این امر به دنبال مباحثی است که در کتب فقیهان نیز مورد توجه قرار گرفته است.
اثر فسخ مربوط به انحلال قرارداد نمی شود بلکه آثار به جا مانده از عقد را، تا جایی که به حقوق دیگران صدمه نزند، باز می گرداند. هدف از فسخ همانند اقاله این است که وضع متعاملین به جای پیشین باز گردد و اگر مبادله ای انجام پذیرفته است بر هم بخورد. البته گاهی اوقات این بازگشت وضعیت طرفین به قبل از عقد، به راحتی امکان پذیر است و اساسا در صورت فقدان موانع فیزیکی (مانند تلف) در کلیه عقود، صورت می گیرد. مانند بیع تملیکی که با استرداد مبیع و ثمن معین، عملا اثر فسخ اجرا می شود. لیکن در بعضی از عقود مانند اجاره یا صلح منافع معوض، تصور فسخ با توجه به شرایط و احکام ناظر بر اجاره و همچنین اجرای کامل آثار آن، مشکل به نظر می رسد. مثلا در نظام حقوقی ایران، اجاره عقدی است تملیکی و موجب می گردد منفعت تمام مدت قرارداد در مقابل همه اجاره بها به مستاجر انتقال یابد. بنابراین اگر در این میان فسخی صورت پذیرد، باید همه منافع به موجر باز گردد. و از بابت آنچه تلف شده و مورد استفاده مستاجر قرار گرفته، قیمت منافع استیفاء شده، داده شده است. از سوی دیگر برای استفاده از منافع باید زمان معهود بگذرد و ارتباط زمان با ایجاد و تلف منفعت آن چنان است که منفعت هر لحظه را با منفعت زمان بعد قطع می کند و پیوستگی لحظه ها را به عنوان یک مجموعه از منفعت از بین می برد. لذا فسخ اجاره باید در دید عرف و قانون ناظر به آینده باشد و در مبادله زمان گذشته اثر نکند. به بیان دیگر عقد به اعتبار زمان انتفاع به چندین قرارداد تحلیل می شود و فسخ در قراردادهای آینده موثر است نه در گذشته.
به همین دلیل است که ماده 480 قانون مدنی خیار فسخ را نسبت به باقی مدت قابل اعمال و جاری می داند. انفساخ قرارداد به علت تلف عین مستاجره در مدت اجاره نیز، از زمان حدوث موجب جاری و وضعیت طرفین را کاملا به قبل از عقد برگشت نمی دهد (ماده 483 قانون مدنی). ماده 496 قانون مدنی نیز در همین راستا اشعار می دارد: «عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجر از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد».
عبارت «باطل می شود» که به دنبال عبارت «از تاریخ تلف» در ماده فوق الاشعار آمده علی الظاهر گویای آن است که قانونگذار بطلان را در معنای خاص خودش استعمال نکرده است. چرا که از عبارت اخیر الذکر بر می آید که منظور انفساخ قهری عقد از زمان تلف می باشد. و الا اگر معنی حقیقی بطلان ملحوظ نظر بود، باید از زمان ایجاب و قبول و انعقاد عقد، از اجاره رفع اثر می شد نه از زمان تلف. مفاد ماده 481 قانون مدنی با استفاده از وحدت ملاک مذکور در قسمت دوم ماده 480 قانون مدنی نیز همین معنا را به دست می دهد.
اینکه از بطلان عقد اجاره به علت تلف عین مستاجره، به انفساخ عقد تعبیر کرده ایم، لیکن چنانچه بخواهیم بطلان را در معنای حقیقی آن به کار برده و آن را با انطباق بر حکم قانونی مادتین 481 و 496 قانون مدنی توجیه کنیم، چاره ای جز به کارگیری و تمسک به انحلال اجاره به قراردادهای متعدد نداریم. عقد اجاره به دلیل ایجاد و تلف منفعت در هر لحظه و انقطاع و تفکیک هر یک از این منافع نسبت به منافع دیگر، به عقود متعدد و کثیر اجاره منحل و تقسیم می شود که هر یک به اعتبار استیفاء از هر منفعت، واجد قراردادی علیحده است حال اگر هر لحظه از منفعت را به صورت یک واحد تصور نماییم و فرض کنیم که پس از استیفاء از منافع واحد شماره 1500، عین مستاجر تلف گردد، فی الواقع به دلیل عدم قابلیت تسلیم منافع دیگر، قراردادهای بعدی اجاره باطل خواهد شد. در حقیقت عنوان بطلان، دیگر در معنای انفساخ تعبیر و توجیه نمی شود بلکه صحیحا در ما وضع له خود به کار رفته و دقیقا موجب بطلان و کان لم یکن شدن عقود و قراردادهایی می گردد که هر یک شامل منافع بعدی مورد اجاره است. به همین لحاظ در این موارد به دلیل عدم امکان تسلیم منافع مورد اجاره که معمولا با تسلیم عین مستاجره صورت می گیرد، قراردادهای بعدی اجاره را به دلیل تلف عین مستاجر و به استناد مواد 470 و 477 قانون مدنی و وحدت ملاک موجود در مادتین 348 و 372 همان قانون، باطل می نامیم.