قراردادهای عمرانی (Construction Contracts)

 

همانگونه که اشاره شده موضوع قرارداد در اجرای یک پروژه بسیار مهم و حیاتی می‌باشد، زیرا در قرارداد، حقوق و تعهدات طرفین قید و چارچوب وظایف مشخص می‌گردد. از این رو اطلاع دست اندر کاران اجرای پروژه در این خصوص بسیار با اهمیت بوده و درصورت عدم آشنایی با شرایط قراردادممکن است تعهدات سنگین و غیرقابل جبرانی متوجه طرفین گردد که مشکلات بسیاری را در پی خواهد داشت.

(لطفی، امیر، ۱۳۸۶)

اردشیر، عبدالله و افشار، امیر، ۱۳۹۱در تحقیقی تحت عنوان نقد وبررسی نقاط ضعف وقوت در بخشنامه سرجمع نقاط ضعف و قوت قراردادها سرجمع را چنین برشمرده اند

دستگاه های اجرایی، به لحاظ نحوه ی اجرای کار می توانند با توجه به شرایط و موقعیت خود،قراردادی برمبنای روش امانی، دوعاملی ، سه عاملی و مواردی از این قبیل منعقد نموده و همچنین بر اساس نحوه ی پرداخت می توانند بر مبنای روشهایی از قبیل فهرست بهایی و یا سرجمع منقد نمایند.

 

۲-۳- نقاط قوت بخشنامه سرجمع

محاسن این روش از لحاظ کیفیت بیشتر از کمیت آن بوده که در زیر به آن اشاره خواهیم داشت.

۲-۳-۱- مبلغ نهایی پروژه

از محاسنی که این روش پرداخت دارد این است که میلغ نهایی پروژه مشخص است ، لذا در صورت تغییر مشخصات مبلغ نهایی پروژه قابل پیش بینی می باشد.

۲-۳-۲- زمان تهیه و رسیدگی به صورت وضعیت

برخلاف روش متداول سه عاملی ، توسط فهرست بها که مشاور مطابف ماده ۳۷ شرایط عمومی پیمان جهت بررسی صورت وضعیت نیاز به ده روز زمان و همچنین کارفما جهت تائید صورتوضعیت نیاز به ده روز دیگر دارد ، این روش تهیه صورت وضعیت توسط پیمانکار به حداقل زمان وتائید توسط مشاور و تصویب کارفرما نیز به سرعت انجام خواهد گرفت ودر نتیجه پرداخت صورت وضعیت که مهمترین دغدغه پیمانکار می باشد با تسریع انجام خواهد شد ودر سرعت اجرای پروژه نقش مثبتی خواهد داشت.
۲-۳-۳- جبران خسارت دیرکرد در پرداخت

در صورت تاخیر در پرداخت صورت وضعیت های ماهانه طبق بند “و” ماده ۱۱ کارفرما موظف به پرداخت خسارت دیرکرد در پرداخت به میزان ۱۵در صد سالیانه می باشد

۲-۳-۴- قابل استفاده در قراردادهای مختلف

مطابق توضیحات اولیه بخشنامه ، از این بخشنامه می توان به روش EPC،طرح و ساخت و همانطور که در قبل اشاره شد، در متراژهای بالای ۱۰۰۰۰متر مربع نیز استفاده کرد

تهیه برآورد با در نظر گرفتن نوسانات قیمت در زمان اجرای کار

برآورد کار باتوجه به آخرین فهرست بهای ابلاغ شده و ضرایب مربوطه و تعدیل و در نظر گرفتن نوسانات قیمت در زمان اجرای کار تهیه می شود.

۲-۳-۵- پرداخت مابه التفاوت برخی از مصالح

علاوه بر پرداخت مابه التفاوت آهن آلات و سیمان ، مابه التفاوت دو نوع دیگر از مصالح که در ساختمان بیشترین کاربرد رادارد به انتخاب کارفرما در صورت نوسان قیمت پرداخت می گردد.

 

۲-۴- نقاط ضعف بخشنامه سرجمع

معایب استفاده از این روش پرداخت از لحاظ کمیت نسبت به محاسن بیشتر است که البته بعضی از این معایب به صورت عمومی می باشد که در زیر به آن اشاره می کنیم

۲-۴-۱- نیاز به برآورد دقیق

باتوجه به اینکه اصولا پیمانکاران در هنگام پیشنهاد قیمت، مبنای مقادیر را برآورد اولیه کارفرما قرار می دهند ودر صورت برآورد اشتباه دستگاه اجرایی قطعا پروژه با شکست مواجه خواهد شد و بیشترین کسی که در این خصوص ضرر خواهد نمود کارفرما بوده که قراربوده در زمان مقرر از درآمد حاصل از بهره برداری هزینه اجرا شده را پرداخت نماید، که تاخیرات حاصل از عدم استفاده به موقع از طرح و اختصاص دادن زمان جهت مناقصه جدید و افزایش قیمت پیشنهادی جدید به دلیل مرور زمان به میزان حداقل ۲۰ درصد تورم سالیانه و ادعاهای پیمانکار قدیم به همراه پیمانکاران جزء علاوه بر زمان بررسی صورت کار انجام شده از لحاظ کیفی و تصویب صورت وضعیت قطعی و افزایش آمار بیکاری به دلیل توقف پروژه و مواردی از این قبیل حداقل موضوعاتی است که می بایست در برآوزد دقیق پروژه دیده شود

۲-۴-۲- محاسبه تغییرات مقادیر در پروژه

با توجه به اینکه دستگاه های اجرایی در طول تغییراتی هرچند کم در متریال و یا مشخصات پروژه می نمایند و به دلیل مقطوع بودن مبلغ پروژه، دستگاه نظارت می بایست مقدار تغییرات را محاسبه و از پیمانکار کسر یا اضافه نماید بطور مثال تغییر یک ردیف از موزائیک به سنگ نیاز به کسر مبلغ موزائیک از برآورد اولیه و اضافه نمودن  ردیف سنگ مطابق فهرست بهای منضم به پیمان می باشد که این روش نسبت به روش پرداخت به صورت فهرست بهاء بسیار زمان بر خواهد بود

۲-۴-۳- افزایش مبلغ پیشنهادی پیمانکار

از دیگر معایب این روش پرداخت، افزایش قیمت پیشنهادی پیمانکاران نسبت به فهرست بهایی در مناقصات به دلیل عدم پرداخت تعدیل می باشد(البته این روش یک تعدیل متوسط نسبت به قیمت های سالیان قبل و همچنین مابه التفاوت چند نوع مصالح پرداخت می شود ولی کافی نمی باشد ) لذا با توجه به تغییر زیاد در قیمت مصالح ( مخصوصا بعد از هدفمند کردن یارانه ها)، برای اینکه ضریب احتمال قیمت ها را لحاظ نمایند، قیمت پیشنهادی خودشان را افزایش می دهند. لازم به ذکر است که پرداخت مابه التفاوت فولاد وآهن بشرط پیش بینی در اسناد مناقصه انجام می گیرد، یعنی ممکن است دستگاه های اجرایی پرداخت مابه التفاوت را لازم ندانسته باشند.
۲-۴-۴- مواجه بودن با دو فهرست بها

گرچه هدف از تبیین این بخشنامه کم نمودن صورت کارکردهای موقت پیمانکاران می باشد ولی در عمل ملاحظه می شود به عوض یک فهرست بها( فهرست بهای پایه ) این بار مخاطبین و کاربران عملا با دو فهرست بهای پایه و فهرست بهای تجمیع مواجه هستند به دلیل اینکه :

الف.اگر تغییراتی در مبانی ردیفهای تجمیع بوجود آید بایستس به فهارس بهای پایه برای تعیین آنها رجوع شود.

ب.به هنگام اعمال مواد ۴۶ و ۴۸ بایستس به هردو فهارس بها مراجعه شود.

ج. برای قیمت جدید بایستس به هردو فهارس بها مراجعه شود.

۲-۴-۵- سلب خلاقیتها و اشاعه تفکر عدم النفع

همانطور که قبلا اشاره شد، نگرش جاری دفتر نظام فنی و اجرایی در جهت تسریع و تسهیل امر رسیدگی به صورت وضعیتها می باشد ودر همه موارد سعی می شود تا با ابلاغ دستور از فوق، امور به سبک نظامی بدون چون وچرا تدوین ومحقق شود در حین اجرا دیگر کسی فکر جدیدی نکند و همه امور طبق پیش بینی به انجام برسد برای رسیدن به این هدف باید به  معجزه متوسل شد . بدیهی است که این امر با اصل موضوع که امری فنی است مغایرت دارد چرا که امور فنی نیاز به بررسی و نگرشی مضاعف و چند لایه دارد و نباید دیکته شود این امر ، یعنی کالیبره کردن امور فنی ، موجب سلب خلاقیتها و اشاعه تفکر عدم انفع خواهد شد.

۲-۴-۶- جبران خسارت پرداخت تاخیر کارکرد

هملانطور که اشاره شد یکی از محاسنی که بخشنامه سرجمع نسبت به سایر روشها دارد این است که مطابق بند “و” ماده ۱۱این بخشنامه ، هرگاه کارفرمات در پرداخت پیش پرداختها و یا پرداختهای موقت تاخیر کند به منظور جبران خسارت ناشی از تاخیر در تادیه اصل بدهی ، کارفرما معادل ۱۵ درصد سالانه در مبلغی که پرداخت آن به تاخیر افتاده متناسب با مدت تاخیر (حداکثر خسارت پرداختی به پیمانکار ۲ درصد مبلغ اولیه پیمان به پیمانکار پرداخت می نماید. اما پیش بینی معادل ۱۵ درصد سالانه برای جبران خسارت تکافوی نرخ تامین سرمایه در بازار مالی رانمی دهد ، چرا که بطور مثال در حال حاضر شرکتهای سرمایه گذاری ساخت و ساز وابسته به ارگانهای دولتی ، در قراردادهای پیش فروش آپارتمانها ، برای خسارت دیر کرد ، اقساط ماهیانه ۲٫۵در صد پیش بینی می نمایند.

در واقع مکانیزم پرداخت خسارت، مدت زمان لازم برای پرداخت خسارت و چگونگی پرداخت این خسارت برای مجازات کارفرمائی که به اصل تعهد پادار پودن اعتبار وفادار نبوده عملا خسارتی را فراتر از ۱۵ درصد به پیمانکار وارد می کند که مناسب است راهکاری برای آن اندیشیده شود

بعلاوه در ادمه بند ۱۱ عنوان شده است که حداکثر خسارت پرداختی به پیمانکار ۲ درصد مبلغ اولیه پیمان است و مازاد برآن قابل پرداخت نیست ، که در این حالت پیمانکار می تواند در خواست خاتمه پیمان را به کارفرما اعلام نماید و پیمان خاتمه پذیرد. شاید این قسمت از این بند ، مجازاتی برای کارفرمایانی باشد که بدون تامین اعتبار لازم ، پروژه هایی را شروع می نمایند ولی این موضوع که این جزا و تنبیه برای کارفرما، چه خسارتی به پیمانکارام وارد می کند، در این بخشنامه مسکوت گذاشته شده است.

 

۲ -۵- طبقه‌بندی قراردادها

 

شکل (۱ ۲). نمودار طبقه‌بندی قراردادها [۱]

 

 

 

          ۲-۵-۱- روش اعطایی ( Granted method)

(الف) قراردادهای آگهی شده

روش تقاضا و اعطای قراردادهای ساختمان آگهی شده همان روش کار در پیمان‌های مناقصه‌ای است.

 (ب) قراردادهای مذاکره‌ای

در این روش بین کارفرما و پیمانکار مذاکره صورت می‌گیرد. تمام شرایط قرار داد و تعاریف لازم، همان است

که طرفین در مورد آن به توافق رسیده‌اند. البته ذکر این نکته ضروری است که طبق مقررات دولتی قراردادهای مربوط به سازمان‌ها و نهادها و وزارتخانه‌ها با هر مؤسسه‌ی وابسته به دولت باید از طریق مناقصه‌های رقابتی منعقد شود ولی در شرایط خاصی‌توان به انعقاد قراردادهای مذاکره‌ای هم اقدام کرد (پس به طور کلی منظور از قرارداد مذاکره‌ای قرارداد بدون تشریفات مناقصه‌ای است.)

۲-۵-۲- روش قیمت ‌گذاری (Pricing method)

(الف) قرارداد با قیمت ثابت (Fixed price contract)

قرارداد با قیمت ثابت مقطوع (Lump-sum contract) : در این نوع قرارداد همانطور که از اسم آن برمی‌آید قیمت ثابت و مقطوع می‌باشد.

قرارداد با قیمت ثابت تعدیل: در این نوع قرارداد پیش‌بینی تعدیل ارزش قرارداده بر حسب شاخص قیمت خاصی در نظر گرفته می‌شود. این نوع قرارداد برای پیمانکاران از این نظر خوب است که در مواقع رشد سریع تورم به خطر نمی‌افتد. در ایران نیز این تعدیل سه ماه یکبار توسط سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی اعلام می‌شود و در بعضی از مواقع پیمانکارن با لحاظ شدن تعدیل بها برحسب قرارداد می‌توانند مبلغ قابل توجهی در مواقع تورم به مبلغ قرارداد اضافه کنند. از لحاظ مقایسه‌ای این نوع قرارداد ممکن است نسبت به قرارداد با قیمت ثابت مقطوع برای کارفرما با هزینه‌ی پایین‌تری تمام شود. با این وجود در کشورهای توسعه یافته چندان کابردی ندارد اما در کشور ما که نرخ تورم نسبتاً زیاد است این روش هنوز اجرا می‌گردد همانطور که در شکل (۲-۱) مشخص است قراردادهای به روش قیمت‌گذاری را می‌توان به صورت دیگری نیز طبقه‌بندی کرد.

۱- قرارداد با قیمت واحد (Unit price contract): مبلغی را که برای هر واحد کار باید پرداخت شود تعیین می‌کند اما مبلغ کل قرارداد را مشخص نمی‌کنند. این نوع قراردادها زمانی کاربرد بیشتری دارند که از ابتدا مقدار کاری که باید انجام شود را نمی‌توان برآورد کرد. در ضمن لازم است که اندازه‌گیری دقیق کار انجام گرفته، صورت گیرد.

۲- قرارداد با قیمت کلی (Lump-sum contract): در این قراردادها پرداخت مشخصی برای تکمیل کاری که در اسناد قرارداد تشریح شده است معین می‌کنند.

(ب) قرارداد هزینه‌ای

۱- قرداد درصدی اضافه بر هزینه: قراردادی است که در آن درصدی به عنوان کارمزد به پیمانکار پرداخت می‌شود که درصدی از این هزینه‌ی واقعی پروژه است. عیب عمده‌ی این قرارداد این است که انگیزه‌ی کاستن از هزینه پروژه را در پیمانکار ایجاد نمی‌کند یعنی هرچه هزینه‌ی پروژه‌ای بیشتر باشد کارمزد پیمانکار نیز بیشتر می‌شود.

۲- قرارداد کارمزد ثابت، اضافه بر هزینه‌ی سرمایه: پیمانکار به خاطر افزایش هزینه‌ی کارمزد نمی‌گیرد و انگیزه‌ای هم برای به حداقل رساندن هزینه ندارد، در طی این نوع قراردادها پیمانکار تضمین می‌کند که کل بهای قرارداد از مقدار معین تجاوز نکند. بنابراین معمولاً کارمزد پیمانکاران در این نوع قرارداد به خاطر ریسک‌پذیری آن افزایش می‌یابد.

۳- قرارداد کارمزدی با پرداخت انگیزشی: این نوع قراردادها به منظور انگیزش برای کاهش هزینه پروژه طراحی شده‌اند. در این نوع قراردادها کارمزد اسمی یا هدف پیمانکار به نحوی مشخص شده است که در حد بالاتر یا پایین‌تر از مبلغی خاص نسبت به هزینه‌ی نهایی پروژه تعدیل می‌شود. لذا اگر پیمانکار بتواند کار را با هزینه‌ای کمتر از برآورد اصلی تمام کند، به صورت کارمزد افزوده پاداش می‌‎گیرد.

نکته: در تمام قراردادهای هزینه‌ای اقلام هزینه که بابت آنها به پیمانکار پرداخت می‌شود باید به روشی تعیین شود و مبنایی برای تعیین هزینه‌ی قابل قبول معین گردد [۱].

 

۲-۶- بررسی روش‌های اجرای پروژه‌ها و یا روش‌های مختلف در مرحله ساخت

روش‌های اجرای پروژه در شکل (۲-۲) آمده است:
فایل متن کامل این پایان نامه در سایت abisho.ir موجود است.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

شکل (۲-۲) نمودار روش‌های اجرایی پروژه‌ها

توجه: در روش‌های دو عاملی و سه عاملی می‌توان به عنوان بازوی مدیریتی و یا امین کارفرما عامل مدیریت طرح یا به عبارتی عامل چهارم در قالب مدیریت ساخت وارد حلقه‌ی کار کرد در بخش بعدی، پیمان‌های معمول مدیریت ساخت ارائه خواهد شد.

محسن منصوری بیان می نماید بدنبال فراگیر شدن بکارگیری سیستم های نوین ساخت، سازمان ها و نهادهای بسیاری در گوشه و کنار جهان اقدام به تهیه روش های قراردادی با شرایط عمومی و خصوصی متفاوتی کرده اند قراردادهایی که در واقع چارچوبی استاندارد برای تخصیص مسئولیت ها و ریسک های پروژه در اختیار پیمانکار و کارفرمایان پروژه ها قرار می دهد با ظهور انواع شیوه های اجرای پروژه ها به روش های سه عاملی (طراحی – مناقصه- ساخت) و چهار عاملی (مدیریت طرح) و دو عاملی (طرح و ساخت) و مهندسی – تدارک- ساخت و کلید در دست و پیمان مدیریت، لزوم تعیین روش پرداخت از اهمیت به سزایی در انجام پروژه با کیفیت و زمان و هزینه مناسب وکاهش دعاوی برخوردار می‌باشد در این نوشته، صرفنظر از نوع قرارداد به لحاظ فنی، انواع روش های پرداخت به پیمانکاران پروژه ها، در کنار معایب و محاسن مهم هر یک به اختصار توضیح داده می‌شود هر یک از روش ها دارای نقاط ضعف و قوتی هستند و شناخت و مقایسه آن ها با در نظر گرفتن زمینه و زیر ساخت های لازم برای تحقق هر کدام و سرانجام تعیین یک روش مناسب، گامی موثر در جهت اجرای بهینه پروژه می‌باشد لذا بهتر است هر کارفرمایی، با توجه به این نکات و در نظر گرفت امکانات مالی، تخصصی و مدیریتی خود و با توجه به میزان توانمندی مهندس مشاور و پیمانکار طرف قرارداد، روش بهینه را انتخاب نموده و با بهترین کیفیت و کمترین زمان و حداقل هزینه، پروژه مورد نظر را به اتمام برساند

امروزه اهمیت مدیریت مالی در پروژه های عمرانی بر کسی پوشیده نیست، چرا که پس از سال ها کسب تجربه در عرصه اجرای پروژه های مختلف، اکثر دست اندرکاران اجرای پروژه ها می دانند بدیهی است یکی از کلیدی ترین تصمیم هایی که مدیران دستگاه های اجرایی قبل از شروع پروژ های بایستی اتخاذ نمایند انتخاب نوع و روش پرداخت مالی پروژه هاست و اتخاذ این تصمیم بستگی به آشنایی مدیران با انواع روش های اجرایی پروژه، شرایط پروژه امکانات و توانایی دستگاه اجرایی، مشاورین و پیمانکاران دارد.

نکته حائز اهمیت در شرایط، تقسیم معتدل و معقول مسئولیت و ریسک اثرات تعدیل و نوسانات قیمت ها بین طرفین قرارداد (کارفرما، پیمانکار) و پرهیز از انتقال کل بار مسئولیت ناشی از آن به صورت یکجانبه در قرارداد از سوی کارفرمایان به پیمانکاران است اگرچه شیوه های قراردادی انتقال کامل ریسک به لحاظ حقوقی می‌تواند از سوی کارفرمایان مورد استفاده قرار گیرد، اما باید توجه کاملی به اثرات یک جانبه گرایانه حاصل از این روش ها در شرایط نوسانات شدید محیطی داشت تا از شکست یا تعلیل پروژه ها و وارد آمدن خسارات مبنایی به توسعه کشور جلوگیری نمود

 ۲-۷- روش پیاده سازی و انجام و تحویل پروژه های (Project Delivery Systems)  

بر اثر تکرار و تجارب اجرای پروژه های ساخت و ساز در ایران و دنیا ترکیب های مختلفی از برون سپاری بسته های کاری پروژه به رسمیت شناخته شده است. از جمله شناخته شده ترین روش پیاده سازی و انجام و تحویل پروژه ها عبارتند از:

۲-۷-۱-روش امانی All-in, in house

در این روش کارفرما خود عوامل اجرایی لازم اعم از نیروی انسانی، ماشین آلات، تجهیزات و مصالح ساختمانی را تهیه نموده و مدیریت اجرایی پروژه را نیز بر عهده دارد. برای کارهای تکراری و کوچک از روش امانی استفاده می‌شود همچنین در این روش کارفرما می بایستی قدرت کافی داشته باشید تا تمامی کارها توسط وی انجام شود. برای کارهای بزرگ استفاده از این روش مجاز نمی‌باشد

۱۲-۷-۲- روش سه عاملی (طراحی- مناقصه ساخت) Design-Bin-Bulid(DBB)

چنانچه کارفرما قصد داشته باشد کار را از نزدیک نظارت نماید یا به اعمال کنترل روی کار پیمانکار بپردازد و یا نقشه های اجرایی را بیشتر بررسی کند، پروژه نباید بصور طرح و ساخت به انجام برسد و بهتر است از روش سه عاملی استفاده شود. این روش برای مواقعی مناسب است که کارفرما تجربه زیادی روی پروژه ندارد یا پروژه ناشناخته های زیادی دارد و کارفرما می خواهد مطمئن شود، عملیات طراحی تمام شده و سپس عملیات اجرا را شروع نماید. خاصیت این روش پائین بودن احتمال برآورد زمان و هزینه پروژه بصورت قطعی باشد. این نوع قراداد کارفرما محور است و در مواقعی که کارفرما نمی‌تواند تامین اعتبار پروژه را به موقع انجام دهد استفاده از این روش مناسب است.

البته در استفاده از روش سه عاملی باید به بالا رفتن امکان ادعا در فصل مشترک ها، اختلافات بین کارفرما، مشاور و پیمانکار، دشواری هماهنگی بین بخش های مختلف، ریسک بالای کارفرما، نحوه پوشش نوسانات قیمت قیمت و تورم، طولانی بودن مراحل تصویب تغییرات و عدم انتخاب پیمانکار مناسب توجه ویژه ای داشت

۲-۷-۳- روش چهار عاملی (مدیریت طرح) (MC) Managenment Contactor

تکمیل روش سه عاملی است با این تفاوت که کارفرما مدیریت پروژه را هم برون سپای می کند.

۲-۷-۴- روش پیمان مدیریت [email protected]

مدیریت پروژه جانشین کارفرما است و مدیریت و اجرای کار را بر عهده می‌گیرد در این روش کار توسط پیمانکاران جزء انجام می‌شود و فقط مدیریت آن بر عهده مدیریت کارفرما می باشد.

۲-۷-۵ روش مدیریت ساخت Construction Management

مدیریت بخش طراحی توسط کارفرما انجام می‌شود و مدیریت بخش اجرای کار توسط کارفرما برون سپاری می‌شود.

۲-۷-۶- روش های دو عاملی (طرح و ساخت/ مهندسی تدارک ساخت/ کلید در دست)

استفاده از روش های دو عاملی برای موانعی مناسب است که کارفرما و پیمانکار، بسیار قوی و آگاه به این روش باشند و پروژه بدون موارد ناشناخته باشد در این روش به دلیل انجام طرح و ساخت توسط پیمانکار، باید قرارداد به سمت زمان و مبلغ مشخص برود و ابتکار و نوآوری پیمانکار عامل مهمی است که زمان و مبلغ قرارداد را ثابت کند در پروژه هایی که دارای موارد ناشناخته زیادی است که کارفرما نباید از روش دو عاملی استفاده نماید

در روش دو عاملی کارفرما باید توان مهندسی بالایی داشته باشد تا بتوانند در مرحله اول نوع خواسته خود را مشخص و بیان نماید به طوری که پیمانکار خواسته کارفرما را بطو کامل طراحی و اجرا نماید و در مرحله دوم در نقاط بحرانی، کنترل به موقع و مناسبی بر خروجی ها داشته باشد استفاده از قرارداد دو عاملی ازمنظر مدیریت تغییرات، ایجاد انگیزه برای تغییرات مثبت و جلوگیری از تغیرات منفی مناسب تر است  قراردادهای کلید دردست شباهت های زیادی به روش طراحی و ساخت توام دارد در حقیقت قراردادهای کلید دردست وجه حقوقی روش طراحی و ساخت توام می باشد. مفهوم کلید دردست بیشتر برای قراردادهایی به کار می رود که میزان خدمات طراحی که لازم است قبل از انتخاب پیمانکار بوسیله کارفرما و مشاوران تهیه شود، بسیار کمتر است. این در حالی است که مسئولیت پیمانکار در این روش بیش از روش طرح و ساخت می‌باشد در مجموع عنوان روش طرح و ساخت بیشتر در پروژه های عمرانی به کار می رود در حالی که قراردادهای کلید در دست در مورد ساخت و راه اندازی کارخانجات و پروژه های صنعتی کاربرد دارد

۲-۷-۷- روش های مشارکت (ساخت بهره برداری- واگذاری/ بیع متقابل)

قراردادهای ساخت و انتقال (Build& Transfer)  قراردادهای ساخت و انتقال مجموعه ای از قراردادها می باشند که طرف قرارداد که عموماً یک شرکت خارجی در کشورهای توسعه یافته می باشد، عملیات ساخت تشکیلات مورد نظر را به عهده می‌گیرد و سپس با توجه به نوع قرارداد ممکن است آنرا به مالکیت خود درآورده، بهره برداری کند اما در نهایت مالکیت آنرا به دولت میزبان منتقل می کند هم اکنون قراردادهای ساخت و انتقال دارای انواع و اقسام گوناگونی هستند که پنج نوع از آن عمومیت بیشتری دارد و از آنها استقبال بیشتری شده است:

ساخت ، بهره داری، انتقال (B.O.T)

ساخت، اجاره ، انتقال (B.R.T)

ساخت، مالکیت ، بهره برداری، انتقال (BooT)

ساخت ، مالکیت ،بهره برداری، سوبسید، انتقال (BooST)

ساخت ، مالکیت ، بهره برداری سوبسید، انتقال (BooST)

ساخت، مالیکت ، بهره داری(Boo)

 

بیع متقابل (Buy Back) : در این نوع قراردادها پیمانکار تمام وجوه سرمایه گذاری جهت خرید تجهیزات، نصب و راه اندازی و انتقال تکنولوژی را به عهده دارد و پس از شروع تولید کلیه امور به کارفرما واگذار خواهد شد. بازگشت سرمایه پیمانکار و سود او با دریافت محصولات تولیدی پروژه صورت می پذیرد بازپرداخت بسته به شرایط قرارداد می‌تواند به صورت نقدی و یا غیر نقدی باشد این نوع قراردادها در کشور ما اکثرا در زمینه نفت و گاز منعقد می‌شود.

۲-۸- روش پرداخت با نرخ متر مربع زیر بنا

این روش پرداخت جهت تسهیل و تسریع در امور اجرایی کارهای ساختمانی کشور که سطح زیربنای آنها حداکثر دو هزار متر مربع است مورد استفاده قرار می گیرد در این روش پیشنهاد قیمت پیمانکاران بر اساس متر مربع زیربنا خواهد بود به طوری که هزینه کارهای اجرایی خارج از ساختمان نظیر محوطه سازی و حصارکشی نیز در صورتی که از سی درصد برآورد هزینه های اجرای خود بنا بیشتر نباشد نیز از متراژ زیربنای ساختمان سرکشن می شود

مواردی که باید قبل از اتعقاد پیمان کاملاً رعایت شود تا اهداف این روش تامین شود به شرح زیر است:

اعتبار پروژه انجام گرفته باشد.

مناسب بودن زمین برای اجرای پروژه و رفع معارض از آن

مطالعه کامل و دقیق نقشه، مشخصات و مصالح مورد استفاده به منظور عدم تغییر نقشه، مشخصات فنی، مقادیر اقلام کار و یا مصالح پیش بینی شده

مدت انجام کار باید با توجه به شرایط کار، محل کار، منطقه مربوطه، فصل شروع، حجم عملیات و نوع کار به طور واقعی تعیین و در اسناد مناقصه درج گردد. این مدت نباید بیش از ۲۴ ماه باشد

پس از محاسبه کلیه هزینه های ساخت بنا، محوطه سازی و … پس از اعمال ضرایب مربوطه، مبلغ برآورد شده به عنوان مبنا و ملاک مقایسه صرفا در اختیار دستگاه اجرایی خواهد بود.

کار مورد نظر با ارائه سطح بنا، حدود سطح محوطه سازی، مقادیر حصار کشی، کارهای مشابه و حدود هزینه اجرای کار بدون ضمیمه نمودن زیر برآورد بین پیمانکاران به مناقصه گذاشته می‌شود به دلیل مقطوع بودن قیمت، انجام دقیق منزه و برآورد مورد نیاز است

لازم به ذکر است که برای تمامی پروژه ها و سازه ها نمی توان از نسخه واحد استفاده کرد اما استفاده از این جداول به عنوان الگو می‌تواند راهگشا باشد و تجارب محلی و برنامه ریزی کلاسیک و هماهنگی لازم با پیمانکار جهت تسریع در عملیات اجرایی می‌تواند ساختار شکست بهتری را در اختیار ما قرار دهد.

باید تهیه مصالح و تجهیزات مورد نیاز نیز همانند آیتم هایی اجرایی با دقت انتخاب شود و مورد توجه قرار گیرد. زیرا پیمانکار می‌تواند با اهمال در این مرحله و استفاده از عدم دقت ناظر و مشاور، ضربه جبران ناپذیری به کار وارد کند

براساس ماده ۳ بند الف پیوست بخشنامه سرجمع ،نقشه ،مشخصات و مصالح مورد استفاده باید به دقت مورد مطالعه قرار گرفته تا نکته ابهامی برای اجرای کار باقی نماند که منجر به تغییر نقشه، مشخصات فنی، مقادیر اقلام کار و یا مصالح پیش بینی شده گردد و در نتیجه مزیت این نوع پیمان ها متنفی شود. مهندسان مشاور وکارفرمایان باید در تهیه نقشه و مشخصات ساختمان ها بگونه ای عمل نمایند تا حتی الامکان از ردیف های مناسب و ارزان قیمت فهرست بهای پایه استفاده شود و از تجمل گرایی در کارهای نازک کاری پرهیز نمایند تا بدین طریق ضمن حفظ موارد کیفی کار، هزینه اجرای پروژه ها به حداقل ممکن کاهش یابد

در واقع نحوه اجرای بخشنامه سرجمع به اینصورت است که در ابتدا بر اساس نقشه های اولیه، برآورد دقیقی از کار انجام می‌شود و با توجه به برآورد نهایی و فعالیت های اجرایی، ساختار شکستی برای پروژه مشخص و با توجه به نسبت ساختار شکست به برآورد اولیه، صورت وضعیت ها پرداخت می شود.

۲-۸-۱- مزایای روش پرداخت مترمربعی

این روش موجب خواهد شد تا روند انجام محاسبات مالی و نظارت بر ان راحت تر انجام شود و در نتیجه دعاوی کمتر و اختلافات کمتری را در پروژه های کوچک خواهیم داشت.

زمان تهیه و رسیدگی به صورت وضعیت: برخلاف روش متداول سه عاملی، توسط فهرست بها که مشاور مطابق ماده ۳۷ شرایط عمومی پیمان، جهت بررسی صورت وضعیت نیاز به ۱۰ روز زمان و همچنین کارفرما جهت تائید و پرداخت صورت وضعیت نیاز به ۱۰ روز دیگر دارد، در این روش تهیه صورت وضعیت توسط پیمانکار به حداقل زمان و تائید توسط مشاور و تصویب کارفرما نیز به سرعت انجام خواهد داشت

جبران خسارت دیرکرد در پرداخت: در صورت تاخیر در پرداخت صورت وضعیت های ماهانه طبق بند و ماده ۱۱ کارفرما موظف به پرداخت خسارت دیرکرد در پرداخت به میزان ۱۵% سالانه می باشد

پرداخت مابه التفاوت برخی از مصالح: علاوه بر پرداخت مابه التفاوت آهن آلات و سیمان ، مابه التفاوت دو نوع دیگر از مصالح که در ساختمان بیشترین کاربرد را دارد به انتخاب کارفرما در صورت نوسان قیمت پرداخت می گردد

جبران خسارت پرداخت تاخیر کارکرد همانطور که اشاره شد یکی از محاسنی که بخشنامه سرجمع نسبت به سایر روش ها دارد این است که مطابق بند و ماده ۱۱ این بخشنامه، هرگاه کارفرما در پرداخت پیش بپرداخت ها و یاپرداختهای موقت تاخیر نماید به منظور جبران خسارت ناشی از تاخیر در تادیه صل بدهی، کارفرما معادل ۱۵ درصد(سالانه) در مبلغی که پرداخت آن به تأخیر افتاده، متناسب با مدت تاخیر به پیمانکار پرداخت می نماید حداکثر خسارت پرداختی به پیمانکار ۲ درصد مبلغ اولیه پیمان است و مازاد برآن قابل پرداخت نیست

۲-۸-۲- معایب روش پرداخت مترمربعی

در ادامه بند ۱۱ عنوان شده است که حداکثر خسارت پرداختی به پیمانکار ۲ درصد مبلغ اولیه پیمان است و مازاد بر آن قابل پرداخت نیست، که در این حالت پیمانکار می‌تواند درخواست خاتمه پیمان را به کارفرما اعلام نماید و پیمان خاتمه پذیرد شاید این قسمت از این بند، مجازاتی برای کارفرمایانی باشد که بدون تامین اعتبار لازم، پروژه ها را شروع می نمایند ولی این موضوع که این جزا و تنبیه برای کارفرما، چه خسارتی به پیمانکاران وارد می کند، در این بخشنامه مسکوت گذاشته شده است.

پیش بینی معادل ۱۵ درصد سالانه برای جبران خسارت، تکافوی نرخ تامین سرمایه در بازارهای مالی را نمی دهد در واقع مکانیزم پرداخت خسارت، مدت زمان لازم برای پرداخت خسارت و چگونگی پرداخت این خسارت برای مجازات کارفرمایی که به اصل تعهد پادار بودن اعتبار وفادار نبوده (با علم به اینکه تعهدات خارج از اختیارات مصوب تخلف محسوب می شود). عملا خسارتی را فراتر از ۱۵ درصد به پیمانکار وارد می کند که مناسب است راهکاری برای آن اندیشیده شود.

نتیجه گیری

انتخابات روش پرداخت و اجرای طرح های بزرگ زیر بنایی به یکی از روش های فوق مستلزم شناخت طرح ها ، عوامل اثر گذار بر اجرای پروژه ها، شناخت نیازهای اجرای آنها از نقطه نظر قوانین و مقررات، عوامل اجرایی، اجتماعی، اقتصادی و منطقه ای می‌باشد که شناخت و تعیین راهکارهای لازم برای هر یک مستلزم توجه خاص کارفرمایان، مشاوران و پیمانکاران و شناخت کامل همه امکانات برای دستیابی به اهداف مطلوب خواهد بود انتخاب و به کارگیری هر یک از روش های فوق دارای معایب و محاسن مختلفی است که کارفرما با توجه به نوع پروژه بایستی گزینه ها را بررسی و گزینه مناسب را انتخاب نماید در حقیقت اهمیت انتخاب نظام پرداخت مالی پروژه ها قابل توجه است انتخاب روش پرداخت مالی پروژه ها یکی از تصمیم گیری های استراتژیک پروژه است که در پایان مرحله مطالعات توجیهی و پروژه صورت می‌گیرد با بررسی اجمالی انواع روش های پرداخت پروژه ها، معایب و محاسن آنها و نقش مدیریت، باید به مواردی همچون مدت زمان اجرای پروژه کیفیت ساخت و سازها و اتلاف منابع عظیم مالی، توجه ویژه ای نمود توجه به توضیحاتی که در مورد روش های مختلف داده شد، باید برای هر پروژه جوانب مختلف سنجیده شود و با توجه به اهمیت پروژه و شرایط آن روش مناسب انتخاب شود

عموماً در طرح های سیویل و خصوصاً در طرح هایی نظیر تونل سازی وسدسازی و پروژه های مشابه که در آن عوامل ناشناخته ملاحظه می شود، استفاده از روش واحد بهاء یا سه عاملی توصیه می‌شود در طرح های صنعتی خصوصاً صنایع نفت ، گاز و پتروشیمی نیروگاهی ، معدنی یا طرح های ساختمانی به صورت سری سازی ، برج ها، اماکن ورزشی و طرح پل های سنگین و نظایر آن می توان از روش دو عاملی با روش طرح و اجرا استفاده نمود

 

۲-۹-  نحوه‌ی واگذاری

نحوه‌ی واگذاری عبارت است از روشی که برای انتخاب پیمانکار و یا قیمت به کار برده می‌شود مثل مناقصه‌ی رقابتی یا مذاکره‌ای.

این فرآیند در جدول (۳-۲) نشان داده شده است.

جدول (۳-۲) فرایند انتخاب روش قراردادی مناسب برای پروژه [۵]

استفاده از خصوصیات پروژه‌ای برای حذف سازمان‌های نامناسب
محدودیت زمانی

نیاز به انعطاف‌پذیر بودن طراحی در طی فرایند ساخت

نیاز به خدمات پیش از ساخت

میزان تعامل کارفرما با فرایند طراحی

محدودیت‌های مالی

استفاده از خصوصیات کارفرما برای حذف سازمان‌های نامناسب
میزان مهارت و توانایی کارفرما در اجرای پروژه

توانایی‌های مدیریت فعلی کارفرما

اجتناب از ریسک

محدودیت‌های قانونی هر یک از رو‌ش‌ها

سایر عوامل خارجی (دلایل سیاسی یا استراتژیک)

استفاده از خصوصیات بازار برای حذف سازمان‌های نامناسب
در دسترس بودن پیمانکاران با صلاحیت

شرایط فعلی بازار

اندازه‌ی پروژه

انتخاب نوع پرداخت مالی با بهره گرفتن از تخصیص ریسک و خصوصیات پروژه کارفرما و بازار
انتخاب نوع واگذاری قرارداد قرار داد
استفاده از قضاوت و تجربه برای روش قراردادی نهایی از میان گزینه‌های باقی‌مانده

 

(Trinkūnienė & Trinkūnas, 2014)

 

زمانی که قرار داد ها نیاز به مهندسی سیستم های پیچیده دارند، مهندسی سیستم فعالیت های تکنیکی درخواستی را انجام میدهد. تصمیم گیرندگان در موسسات باور های خود را از طریق آزمون و خطا در مورد چگونگی استفاده از مهندسی سیستم برای بستن قرار داد های درخواستی به دست آورده اند.
(Smartt & Ferreira, 2014)

 

۲-۱۰- دعاوی

بسیاری از پروژه های ساخت از طریق قرار داد هایی به انجام میرسند که فهم آن ها توسط افراد متخصص هم دشوار است. با توجه به پیشرفت تکنولوژی و نیاز به زیر ساخت های بسیار در کشور های در حال توسعه مانند هند در اندازه وپیچیدگی پروژه ها افزایش چشم گیری دیده میشود. این عامل موجب ایجاد ابهام در فرم قرار داد ها و در نهایت موجب پیچیدگی بیشتر و مشکل تر شدن فرم آنها میشود. این عامل باعث ایجاد نزاع و ادعاهای بیشتری میشود. برای غلبه بر این موضوع لازم است تا سیستمی را طراحی کنیم تا به مجریان قرار داد کمک کند اهمیت ادعاهای خود را درک و ارزیابی کنند قبل از اینکه به دادرسی کشیده شود..(Iyer et al., 2008)

سناریوی ادعاهای کارهای اجرایی به طور ثابت و یکنواخت دقیقاً در اسناد پیمان نوشته می‌شود. به طور معمول می‌توان گفت این موضوع زمانی صورت می‌گیرد که قراردادهای اجرایی مبهم و کاملاً محدودکننده هستند یا به نحوی غیرمنصفانه‌ای خطرات ناگواری را به یکی از طرفین قرارداد اختصاص می‌دهند.

۲-۱۰-۱- مراحل و شرایط شکل گیری دعاوی

مراحل و شرایط شکل گیری دعاوی به قرار ذیل می باشد:

۱-آشنایی کامل با اسناد مناقصه،

۲- آنالیز بهاء هر آیتم،

۳- روش اجرا،

۴- زمان بندی (وابستگی ها،تداخل کاری با دیگران…)،

۵- تعهدات کارفرما و مشاور و پیمانکار،

۶- هیستوگرام های منابع و کنترل تغییرات،

۷- انجام مکاتبات دقیق در زمینه موارد فوق که در اسناد پیمان به صورت مبهم مطرح شده یا از دیده پیمانکار مشکل دارد و پیگیری اخذ جوابیه‌ی لازم از مبادی ذیربط.

۸- کنترل متن قرارداد ارائه شده از سوی مشاور یا کارفرما (قبل از امضاء) از دید اعمال شدن کلیه‌ی موارد درخواستی ویا اطمینان از صحت مندرجات و عدم تغییر در آن.

۲-۱۰-۲- مدیریت دعاوی

همزمان با پیچیده‌تر شدن راهکارهای ممکن جهت اجرای پروژه‌های عمرانی مسائل بسیاری مطرح می گردد که در برخی از موارد اثرات آنها در طول اجرای طرح کاملاً مشخص نمی‌باشد.

به طور کلی می توان مهمترین عوامل بروز اختلافات و دعاوی درقراردادهای عمرانی را به ترتیب زیر تقسیم نمود:

-‌  انتخاب نوع قرارداد،

– مطالعات اولیه ناقص،

– اشتباهات و نواقص طراحی،

– عدم درک صحیح از مفاد قرارداد،

– تغییرات،

– تأخیرات،

زمینه ی اعمال هرگونه فعالیت مرتبط با مدیریت دعاوی درچارچوب قرارداد فی مابین می باشد.

مدیریت دعاوی شامل اقدامات زیر می باشد:

-شناسایی فعال و به موقع موارد دعاوی،

-اعمال بهینه‌ی دعاوی،

-جلوگیری و مقابله با اعمال دعاوی،

وظایف مدیریت دعاوی در مراحل مختلف اجرای طرح را می توان به سه بخش اصلی تقسیم نمود:

– پیشگیری(Prevention)،

– شناسایی(Recognition)،

– پیگیری.

۲-۱۰-۳- پیشگیری از بروز دعاوی

پیشگیری از ادعا شامل اقداماتی است که از اولین تماس با کارفرما تا زمان عقد قرارداد با آن انجام می‌پذیرد.این اقدامات عبارتند از :

-طراحی مفاد پیمان،

– مدیریت فعال عوامل محیطی،

– تجزیه و تحلیل سیستماتیک ریسک،

– سازماندهی صحیح و شفاف پروژه،

– تدوین برنامه های واقع گرایانه ی زمان بندی و اجرای پروژه.

از دیدگاه حقوقی: لحاظ نمودن مواد مهم حقوقی در پیمان ها (قراردادها).

این امر به عنوان این امر به عنوان مثال جهت محدود نمودن ریسک های موجود امری بسیار ضروری است. لذا نیاز مبرم به طراحی و فرموله نمودن صحیح مفاد پیمان می باشد.

 

۲-۱۱- تعیین و ارزیابی دعاوی

‌ارزیابی دقیق دعاوی موجود می‌تواند باعث اختصاص خطرات مساوی و کاهش دعاوی و تأخیرات شود. برای کمک به طرفین قرارداد در این ارزیابی، ابزارهایی توسعه یافته‌اند. برای مثال گروه جلوگیری و حل و فصل دعاوی مؤسسه‌ی صنعت اجرا، فهرست عوامل به روز دعاوی را جهت پیش‌بینی شباهت انواع دعاوی استخراج کرده است. این نرم افزار عواملی که به دعاوی در سه گروه عمده‌ی مردم، روند کار و پروژه منجر می‌شوند را به تفکیک نشان می‌دهد. هرگروه به موارد مشخصی نظیر«موفقیت همراه با پروژه‌های قبلی»، «موارد محیطی» و «برنامه ریزی مالی» تقسیم می‌شود.

این نرم افزار جزئیات ورودی را به نمرات مشاجره تبدیل می‌کند که جهت توسعه تغییرات قبل از قرارداد در طرح و اجرا مورد استفاده قرار می‌گیرند و در نهایت مشاجرات و دعاوی را کاهش می‌دهند [۲۰].

 

۲-۱۲- نقش پیمانکاری در دعاوی

پیمانکار با حجم زیادی از خطرات مواجه است. ازجمله آنها تورم، وضعیت نا مساعد جوی، اعتصاب‌ها و دیگر مشکلات نیروی کارگاه، کمبود مصالح، حوادث و شرایط پیش بینی نشده در سایت اجرایی می‌باشند.

 

۲-۱۳- بررسی عوامل نزاع در قراردادهای کره

عوامل نزاع را به پنج گروه بر اساس شروع کننده نزاع تقسیم کرده اند.

در ذیل به طور خلاصه به برخی از آن ها اشاره میشود  (Mitkus & Mitkus, 2014)

الف)مالک

  • تاخیر در تصمیم گیری توسط مالک
  • تاخیر در پرداخت صورت حساب
  • ورشکستگی مالک
  • نبود جای کافی برای ساخت
  • نیازمندی های گیج کننده مالک
  • تغییر بیش اندازه در سفارشات داده شده
  • تاخیر در تحویل مکان برای ساخت
  • و غیره

ب)مشاور

  • وجود خطا یا حذف در نقشه
  • وجود نقشه ناقص
  • تفاوت بیش از حد در کیفیت
  • کار اضافی بیش از حد
  • وغیره

ج)پیمانکار

  • ور شکستگی پیمانکار
  • تغییر بیش از اندازه در سفارشات داده شده
  • اعتراض مردم محلی
  • ناکار آمدی پیمانکار فرعی
  • نقص در کیفیت ساخت
  • طرز فکر پیمانکار
  • عدم پرداخت به پیمانکار فرعی
  • و غیره

د)شخص ثالث

  • تورم بازار
  • اختلالات عمومی
  • تاخیر شخص ثالث
  • تغییر در قوانین دولتی
  • وجود جو ناسازگار
  • نزاع کارگران

ه) غیره

  • عدم ارتباط کلامی موفق
  • تکنیک تست مواد اولیه
  • تفاوت در تکنیک ساخت
  • شتاب و یا تعلیق کار
  • مذاکره بر سر تغییر سفارشات
  • نزاع بر سر سند

(Mitkus & Mitkus, 2014)

در بسیاری از قرار داد های ساخت هنری علاوه بر مشخص کردن نقش و مسئولیت های طرفین قرار داد یک اختیار و قدرتی فوق العاده به شخص دیگری داده میشود که تصمیماتی که میگیرد برای طرفین قرار داد لازم الاجرا است. تصمیماتی که توسط این قرد انجام میگیرد به عنوان موارد استثنایی در نظر گرفته میشود و قابل ارجاع به دادگاه و هر مرجع دیگر برای دادرسی نیستند.(Chandrashekhar Iyer & N. Satyanarayana, 2002)