ماهیت سرمایه گذاری و فعالیت های اقتصادی

دانلود پایان نامه
وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها
رشد اقتصادی کم،چالشهای سیاسی-اقتصادی،مشکلات بانکی مخصوصا در رابطه با مبادلات خارجی،کاهش سوددهی فعالیتهای تولیدی-صنعتی بدلیل مشکلات مربوط به خریدهای خارجی وثبات نرخ ارز در کنار رشد واردات،رکودجهانی،رکود نسبی در بازارداخلی،محدودیت ارائه تسهیلات توسط نظام بانکی وموارد متعدد دیگر از عللی هستندکه سوددهی اکثر فعالیت های اقتصادی رادرکشورکاهش داده است.این امر سبب کاهش کلی سرمایه گذاری وپس انداز شده استکه مسکن نیز به تبع آن از این امر تاثیر پذیرفته است.کاهش فعلی سوددهی فعالیت های اقتصادی،در کنار انتظار پایین سوددهی درآینده،سبب کاهش سرمایه گذاری بلند مدت توسط مردم میشود. در چنین دوره ای،سرمایه ی سرمایه گذار بسمت سرمایه گذاری در حوزه های کم ریسک تر وزود بازده تر مانند سپرده گذاری دربانک هدایت می شود.
تردید نسبت به آینده نرخ ارز
همچنین بخش قابل توجهی از متقاضیان مسکن کشور بخصوص در گروه سرمایه گذار وسوداگر،درخارج از کشور سرمایه گذاری دارندویا در این رابطه برنامه ریزی کرده اند.برای این گروه تغییرات نرخ ارز پارامتر مهمی محسوب میگردد.افزایش و نوسان شدید قیمت ارز در سالهای گذشته ووجود شکاف نسبتا دائمی بین نرخ ارز مدیریت شده دولتی وآزاددر حد 10 الی20درصدزنگ خطری برای این گروه محسوب میشود.افزایش قیمت ارز به معنای کاهش ارزش سرمایه گذاری ریالی صورت گرفته است.با توجه به ماهیت سرمایه گذاری در مسکن که میانمدت و بلندمدت است،پارامتر فوق یکی از مواردتاثیر گذار برای حضور کمرنگ تراین بخش در عرصه مسکن میباشد.
رابطه قیمت مسکن با بازاررهن واجاره
تقاضای سرمایه گذاری به بازده مسکن با هدف رهن و اجاره فوق العاده حساس است.میزان بازدهی اجاره در کنار میزان افزایش قینت سالانه مسکن،کل میزان بازدهی این گروه را از این فعالیت اقتصادی تشکیل میدهد.بازار رهن واجاره غیر متشکل از عرضه کنندگان ومتقاضیان متعدد است.به ایت ترتیب امکان تبانی بین عرضه کنندگان ومتقاضیان برای افزایش وکاهش قیمت غیر ممکن است.تنها عامل موثر بر قیمت در چنین بازاری میزان عرضه وتقاضای کل است.میزان اجاره بها بر خلاف قیمت رهن تابعی از قیمت مسکن نمی باشدبلکه تابعی از عرضه مسکن اجاره ای وتقاضا برای آنست.
آشنایی با شهرستان بندرعباس:
شهر بندرعباس مرکز استان هرمزگان در جنوب ایران است. شهر بندرعباس در بخش مرکزی شهرستان بندر عباس قرار دارد.و یکی از بنادر جنوب ایران است. بندرعباس اکنون بزرگترین بندر ایران واز نظر اقتصادی، نام پایتخت اقتصادی ایران را به خود اختصاص داده است. درتقسیم بندی منطقه‌ای ایران بندرعباس جزو منطقه جنوب محسوب می‌شود.فاصله بندرعباس تا تهران ۱۳۳۳ کیلومتر می‌باشد.
آب و هوای این شهر گرم ومرطوب است. فصل تابستان در این شهر نزدیک ۹ ماه از سال ادامه دارد. دمای هوای شهر بندرعباس در گرم‌ترین روزها به ۴۴ درجه سانتیگراد و در سردترین روزها به ۴ درجه سانتیگراد نیز رسیده است.شهر بندرعباس در حاشیه جنوب ایران و سواحل شمالی خلیج فارس واقع شده است و به دلیل شرایط خاص جغرافیایی و استراتژیکی منطقه ای موجب بروز مهاجرت های گسترده طی دهه های قبل شده است.به طوری که جمعیت شهر بندرعباس در سال 1335 از 17710 نفر به 379513 در سال 1385 رسیده است(سرشماری نفوس و مسکن 1385).این بدان معناست که جمعیت شهر طی40 سال گذشته با متوسط نرخ رشد1/7 درصد 15 برابر شده است. مساحت محدوده شهر بندرعباس به دلیل نیاز گروه های تازه سکونت یافته و استقرار نهادها و مراکز ملی طی 3 دهه گذشته از 1000 هکتار به بیش از 5000 هکتار رسیده است و گسترش ساختار کالبدی شهر به صورت خطی در امتداد ساحل بوده و از سمت شمال توسط ارتفاعات گنو و مناطق نامناسب محدود شده است.(موسوی ، 1391)
در حال حاضر شهر بندرعباس گسترش شرقی-غربی دارد یعنی به صورت خطی در حال گسترش است،اما این گسترش نیز به وسیله فرودگاه و بندرگاه که در دو طرف شهر قرار دارد،محدود می شود( مهندسین مشاور تدبیر،1389).
بندرعباس با دارا بودن مشخصه های کلان شهری از حیث اهمیت، در سطح منطقه و کل کشور با مسائل کالبدی متعددی روبرو است. یکی از مهمترین مسائل بافت فرسوده است که وسعتی معادل 1033 هکتار است. همچنین مسائل فرهنگی- اجتماعی و عدم تجانس در بافت های اجتماعی علاوه بر مسائل کالبدی بر این مساله دامن می زند.
1- چگونگی شکل گیری کلان شهر بندرعباس
خاستگاه اولیه شهر بندرعباس، به بندر کوچک جرون یا گامرون باز می‌گردد که در حدود سال‌های 1650 میلادی در غرب خور سیدکامل در حوالی محله قلعه شاهی یا پشت شهر فعلی شکل می‌گیرد. علیرغم دوره‌های شکوفایی و رونقی که بندرعباس در ادوار گذشته داشته است این شهر تا اوایل قرن حاضر عملاً شهر متروک و فراموش شده‌ای بود که به عنوان تبعیدگاه انتخاب شده بود. دوران رشد و توسعه شهر بندرعباس با پاگیری حکومت پهلوی در ابتدای قرن حاضر پس از دوران انزوای 300 ساله و اهمیت یافتن استفاده از آب‌های آزاد، آغاز گردید. این رشد ابتدا به صورت بطنی و آرام شروع و در دو دهه‌ اخیر شدت بسیار گرفته است.
1-1 تحولات کالبدی شهر بندرعباس
طی قرون اخیر رشد شهر بندرعباس به صورت آونگی بوده است به طوری که در ابتدا محله معروف به شهر قدیم شکل گرفته بعد از آن رشد شهر به سمت غرب این محله (امارت کلاه فرنگی که همان گمرک قدیمی بندرعباس میباشد) متمایل می‌گردد و بعد دوباره به سمت شرق و این روند بدین صورت ادامه پیدا می‌کند تا بندرعباس فعلی بدینگونه شکل می‌گیرد. پهنه‌ای که شهر بندرعباس هم‌اکنون در آن واقع شده است مساحتی حدود 5300 هکتار را دربر می‌گیرد که به صورت خطی در امتداد ساحل گسترش پیدا کرده است. ساختار خطی شهر بندرعباس را می‌توان متأثر از عوامل زیر دانست:
محدودیت رشد جنوبی شهر به دلیل همجواری با خلیج فارس
محدودیت رشد شمالی شهر به دلیل وجود ارتفاعات و اراضی نامساعد جهت اسکان(دامنه های ارتفاعات گنو)
الگوی استقرار شبکه‌ها و معابر عبور و مرور
وجود مراکز متعدد دولتی در شهر (نظیر مراکز نظامی، اداری، سیاسی و اقتصادی) که عموماً حاشیه ساحل را اشغال کرده‌اند.
همانطور که در قبل نیزعنوان شد کالبد شهر بندرعباس در طول 30 سال اخیر شاهد تغییرات بسیار گسترده‌ای بوده است. این تغییرات سبب شکل‌گیری دو ساخت قدیمی و جدید در شهر شده است. در مرکز شهر ساخت قدیمی و سنتی شهر متناسب با وضعیت اقلیمی شهر مشاهده می‌شود، در حالی که پس از دوران پهلوی و ورود مدرنیته به ایران و گسترش آن در زمان پهلوی دوم، ساخت و سازهای جدید با معماری غیربومی در شهر شکل گرفته است. این تغییرات، علاوه بر تغییر بافت بومی شهر بر ساختار فضایی آن نیز تأثیر غیرقابل انکاری گذاشته است.(مهدوی ، 1388)
از ویژگی‌های ساختار فضایی شهر می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: