نرخ بازگشت سرمایه و افزایش قیمت مسکن

دانلود پایان نامه

در واقع آمار و ارقام فوق نشان از کاهش بعد خانوار طی سالیان آتی دارد و این در حالی است که پدیده مهاجرت، عاملی مضاعف بر افزایش تقاضا در این بخش شده است. در این میان، «مسکن» در نهایت یک کالای مصرفی است. بدین معنی که در تولید کالای مذکور، زنجیره‌ای از نهاده‌های واسطه‌ای در یک چرخه اقتصادی فعال بوده‌اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به عنوان نهاده واسطه‌ای برای تولید کالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد.
بنابراین اگر در شرایطی از اقتصاد، مسکن از کالای مصرف به کالای سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شود بدین معنی خواهد بود که برای خرید کالایی که تولید شده، نقدینگی بیشتری را باید پرداخت و یک کالا با چند بار‌ دست به دست شدن به افزایش قیمت قابل ملاحظه‌ای دست پیدا خواهد کرد که در این شرایط سوداگری و دلالی بر بازار فوق حاکم شده و سرمایه‌هایی که به هدف افزایش سود وارد بازار می‌شوند به مانند عوامل تعیین‌کننده اصلی بازار به ایفای نقش می‌پردازند.
از عوارض سرمایه‌ای شدن مسکن، وجود پدیده خانه‌های خالی است. بدین معنی که مالکان به امید افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش نرخ بازگشت سرمایه، خانه‌های خود را به‌رغم وجود نیاز در بازار نمی‌فروشند. برای مقابله با چنین رفتاری باید با استفاده از ابزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم، هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان را به گونه‌ای افزایش داد که خانه‌های موجود وارد بازار مسکن شوند.
یکی از موثرترین روشها اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی است. با استفاده از این روش، مالکان خانه‌های خود را به بازار عرضه کرده که در نهایت منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن خواهد شد. با نگاهی به وضعیت مسکن در 40 سال اخیر، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی‌بوده است. (سعیدی ، 1390)
واکاوی عوامل تاثیر‌گذار نمایان می‌سازد که به دلیل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضاهای سرمایه ای و ایجاد انتظارات غیر عقلایی در بازار، دوره رونق تورمی‌شروع و با افزایش شدید آن دوره رکود و خروج سرمایه‌های سرمایه‌ای را به دنبال خواهد داشت. ادامه فرآیند مذکور در دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد که نسبت حضور تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در این بازار افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است.
سهم تقاضای سرمایه‌ای در این بخش در سال 1376، حدود 38‌درصد بوده که در سال 1381 به 58‌درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی تقاضای واقعی موثر در سال 1376، از 62‌درصد به 42‌درصد کاهش و در نتیجه تقاضای غیر موثر به صورت چشمگیری افزایش یافته است.
عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاست‌های حاکم در این بازار یعنی اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزاد سازی بازار آن است.
عملکرد این تحریک به گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی‌ از رکورد خارج می‌کند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین وبه تبع آن افزایش قیمت زمین را به دنبال دارد.
افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزءجدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی‌بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.
در ادامه به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، تقاضای مسکن کاهش می‌یابد. با کاهش تقاضای مسکن و به تبع آن خارج شدن سرمایه‌های سرگردان از این بخش، رکود بر این بخش حاکم شده و به دلیل ارتباط وسیع پسین و پیشین مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی، این رکود به اقتصاد ملی نیز سرایت می‌کند. نکته قابل توجه اینکه با تکرار هر دور از این حلقه بسته، به دلیل افزایش شدیدتر قیمت زمین و مسکن، رکود به وجود آمده طولانی‌تر و شدید تر خواهد بود که رکود طولانی فعلی شاهد این مدعا است و برای ایجاد رونق از طریق تحریک بازار از ناحیه تقاضا، نیاز به تخصیص و افزایش وام بانکی، به مراتب بیشتر از گذشته خواهد بود که به دلیل عدم توانایی و کمبود منابع مالی عملا غیر ممکن است. (سعیدی ، 1390)
طی دهه اخیر به‌رغم افزایش متناوب وام خرید مسکن، سهم این وام از قیمت نهایی مسکن کاهش یافته است که این نکته موید ناکارآمدی سیاست افزایش مقداروام و ایجاد رونق در بخش مسکن از طریق تحریک تقاضا است. در عین حال، زمین به عنوان مهم‌ترین دارایی حقیقی، دارای بازاری است که با تعامل خریداران و فروشندگان در آن، قیمت آن مشخص می‌شود و براساس این قیمت، تخصیص زمین به کاربردهای مختلف صورت می‌پذیرد. این بازار دارای ویژگی‌هایی است که آن را از دیگر بازارها متمایز می‌سازد.
از جمله این ویژگی‌ها این است که در بازار زمین، اعمال حقوق مالکیت به صورت مطلق هم مخرب و هم امکان‌ناپذیر است و شفافیت در تعریف این حقوق موجب کاهش هزینه‌های اجرایی و کارآمدتر شدن بازار می‌شود. همچنین با دوام بودن زمین موجب می‌شود که در گذر زمان، اعمال حق مالکیت، هزینه چندانی برای مالک نداشته باشد. از سوی دیگر وجود خاصیت ساختاری رانت در بازار زمین موجب می‌شود که قیمت زمین به وسیله قدرت انحصاری مالکان تعیین شود.
به نظر می‌رسد براساس ویژگی‌های ذاتی بازار زمین که به بعضی از آنها اشاره شد و دلایل دیگری که منجمله وجود اثرات مثبت و منفی برونی آن، تقسیم نابرابر قدرت بازار زمین در میان کارگزاران
اقتصادی، خاصه در مورد عرضه انحصاری آن، بالا بودن هزینه‌های خرید زمین، سبب کمیابی و قیمت بالای زمین ،مالکیت سهل برآن بدون دخالت دولت ناکار آمد است.(دیاریان ، 1390)
به این ترتیب ضروری به نظر می‌رسد که با توجه به «شکست بازار» در بازار زمین، دولت در این بازار مداخله کند و با اعمال سیاستی مناسب، نواقص مربوط به این بازار را مرتفع سازد. بخش زمین از ابتدا از مهمترین عوامل تورم شدید و بحران‌های پیش روی بخش مسکن بوده است. قبل از دهه 50 با توجه
به خصوصی بودن مالکیت زمین، سعی دولت در مهار افزایش قیمت زمین، جلوگیری از احتکار و واسطه‌گری با شکست روبه رو شد و قیمت زمین از دهه 50 به بعد، به صورت پلکانی بالا رفت. بعد از
آن نیز تا چند سال بازار زمین با رکود مواجه شد و بعد از آن نیز تا سال 1364، دولت سهم اصلی را در عرضه زمین به عهده گرفت. (‌واگذارهای گسترده اوایل دهه 60) از سال 1366 به بعد نیز پیوسته
شاخص بهای زمین رشد شدیدی داشته که علت غالب آن بورس‌بازی و واسطه گری در بخش زمین و مسکن بوده است.
طی سالهای 68 تا 80 نرخ رشد قیمت زمین تقریبا 2 برابر نرخ رشد بهای آپارتمان درکلان شهرها بوده به نحوی که قیمت زمین طی این دوره 5/22 برابر و قیمت آپارتمان 5/11 برابر شده است. امروزه
متوسط سهم زمین در ایران در قیمت نهایی مسکن 40 تا 50‌درصد است که حکایت از عدم برنامه‌ریزی اصولی و بی‌ثباتی در بازار زمین و کنترل آن دارد.
بر همین اساس، پس از ملی شدن اراضی کشور، مدیریت زمین‌های شهری در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن قرار داده شد.قریب به سه دهه از فعالیت این سازمان با دو رویکرد در واگذاری زمین‌های دولتی گذشته است. واگذاری زمین «ارزان قیمت» (‌براساس این رویکرد در ابتدای انقلاب