نوسان قیمت مسکن و آمیزه بازاریابی

دانلود پایان نامه
در این مرحله باید از بین روشهای متنوع قیمت‌گذاری ملک  روش مناسب را انتخاب کرد. بطور کلی روشهای قیمت‌گذاری ملک  عبارتند از:
1-  قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای افزودن به بهای تمام شده:
در این روش که ابتدایی‌ترین روش قیمت‌گذاری ملک  نیز محسوب می‌شود، قیمت با افزودن درصدعرفی  به بهای تمام شده تعیین می‌شود. این روش تنها زمانی کارساز واقع می‌شود که قیمت تعیین شده بتواند فروش مورد انتظار را تضمین کند.
2- قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای بازده مورد نظر:
در این روش شرکت قیمتی را تعیین می‌کند که به یک نرخ بازده از سرمایه‌گذاری برسد. در اجرای این روش اگر شرکت بتواند هزینه‌ها و فروش را به صورتی دقیق برآورد کند بازده سرمایه مورد انتظار تحقق خواهد یافت. در غیر اینصورت شرکت به نتایج مورد انتظار دست پیدا نخواهد کرد.
3-  قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای ارزش مورد تصور:
در این روش، قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای پنداشت خریداران در مورد ارزش محصول و نه بر پایه بهای تمام شده آن صورت می‌گیرد. سپس با استفاده از سایر اجزای تشکیل دهنده آمیزه بازاریابی، مانند تبلیغات، تلاش می‌شود تا بر ارزش مورد تصور در ذهن مشتریان افزوده شود. در بکارگیری این روش برای محصولات جدید نیاز به تحقیقات بازار است.
4- قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای ارزش:
این روش بر این پایه قرار دارد که قیمت باید نشان دهنده ارزش بالای محصول برای مشتریان باشد. در این روش شرکت باید دست به اقداماتی بزند تا بدون اینکه به کیفیت محصول لطمه‌‌ای وارد آید محصولات را با هزینه کمتری تولید کند و یا با عرضه محصول به قیمت پایین‌تر، تعداد بیشتری از مشتریان حساس به قیمت را جذب کند. این روش بیشتر در خرده فروشی‌ها مشاهده می‌شود.
5- قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای نرخ رایج:
در این روش شرکتها قیمت‌های محصولات خود را بر مبنای قیمت محصولات شرکتهای رقیب می‌گذارند. در این حالت امکان دارد شرکتی محصولات خود را همانند، بیشتر یا کمتر از قیمت شرکتهای عمده و رقیب تعیین کند. این روش هنگامی که نتوان به راحتی هزینه‌ها را محاسبه کرد یا واکنش رقبا نامشخص است بکار برده می‌شود.
مرحله ششم: انتخاب قیمت نهایی
روشهای قیمت‌گذاری ملک  مورد بحث در مراحل قبل، باعث می‌شوند که دامنه قیمت‌هایی که شرکت می‌تواند انتخاب کند محدود شود و به قیمت نهایی برسد. البته شرکت هنگام انتخاب قیمت نهایی ناگزیر است عوامل دیگر تاثیر گذار را نیز مورد توجه قرار دهد. برخی از این عوامل تاثیرگذار عبارتند از: قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای روان‌شناسی، سایر اجزای آمیزه بازاریابی تاثیرگذار بر قیمت، سیاستهای قیمت‌گذاری ملک در  شرکت و اثر قیمت بر سایررقبا.(امکانیان ، 1391)
ابزارهای سنجش قیمت مسکن:
از آنجا که قیمت مسکن برای توسعه اقتصادی و مالی کشور اهمیت دارد ابزارهای دقیقی برای اندازهگیری سطح و نرخ رشد آن لازم است. تقاضا برای مسکن بر اساس دو مولفه اصلی شکل میگیرد؛ اول، میزان درآمد اجاره یا ارزش خدمات معادل آن در صورت سکونت مالک واحد مسکونی و دوم، میزان تغییرات قیمتی که دارنده واحد مسکونی انتظار وقوع آن را در آینده دارد. آحاد اقتصادی در فرایند یادگیری که در طول عمر خود از حضور در بازارهای مختلف تجربه میکنند، برای هر بازار مولفههایی را به عنوان تعیینکنندههای قیمت به ذهن سپرده و بر اساس رفتار این متغیرها انتظارات و در نتیجه تصمیمات خود را شکل میدهند. لذا در بازار مسکن که در تمامی کشورها تغییرات قیمت قابل توجهی را تجربه میکند، وجود این مکانیزم تصمیمسازی موجب بروز رفتار سوداگرانه در انتخاب موجودی دارائی مسکن توسط برخی افراد میشود. از سوی دیگر بر اساس نظریات بازارهای مالی در بسیاری از مواقع، توابع تقاضای دارائیهای مالی نسبت به قیمتها شیب صعودی مییابند، بدین معنی
که با افزایش قیمت دارائی، تقاضا برای آن افزایش مییابد. بنابراین دو نکته اساسی وجود دارد که اندازهگیری قیمت مسکن را پیچیده میکند. مطرح بودن مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و رفتار
آحاد اقتصادی در جهت سوداگری در بازار. این دو عامل باعث می‌شود عواملی فراتر از آنچه در نظریه اقتصاد خرد به عنوان مؤلفه‌های تغییر قیمت مطرحاند بر تغییرات قیمت این بازار تأثیر گذارند.
عوامل موثر بر قیمت مسکن دو دستهاند :
1-     عوامل باتاثیرکوتاهمدت
2-     عوامل باتاثیربلندمدت
عوامل با تاثیر بلندمدت مسیر حرکت قیمتها در طول زمان را مشخص میکنند و عوامل با تاثیر کوتاهمدت باعث نوسان قیمت مسکن حول این مسیر بلندمدت و ایجاد ادوار تجاری میشوند. بررسی این ادوار، رفتار و عکس‌العمل عرضه‌کنندگان و متقاضیان در این بازار را مشخص میکند و از این